Airbnhb: Πότε συμφέρει η φορολογήσή του ως επιχειρηματική δραστηριότητα

Τα τελευταία δύο χρόνια, συνεχείς είναι οι νομοθετικές ρυθμίσεις προκειμένου να διαμορφωθεί ένα κανονιστικό πλαίσιο για την οικονομία διαμοιρασμού ακινήτων, γνωστή ως Airbnb.

των Τζένης Πάνου*-Γιώργου Σαμοθράκη*

Σκοπός των σχετικών διατάξεων είναι να ρυθμιστούν, να παρακολουθούνται και να ελέγχονται οι περιπτώσεις ευκαιριακής και βραχυχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων (χωρίς την υποχρέωση απόκτησης σήματος ΕΟΤ), είτε αυτή διεξάγεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, είτε μέσω Διαδικτύου, είτε μέσω οποιουδήποτε άλλου πρόσφορου μέσου. Παράλληλα, ρυθμίστηκε και η φορολόγηση των σχετικών εσόδων, τα οποία έως τώρα κινούνταν στο πλαίσιο της παραοικονομίας.

Ακόμη δεν έχει εκδοθεί, ωστόσο, η Υπουργική Απόφαση η οποία, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, θα θέσει περιορισμούς στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, βάσει γεωγραφικών κριτηρίων, στον αριθμό ακινήτων και ημερών εκμίσθωσης.

Φορολογία εισοδήματος

Από 1.1.2017 το εισόδημα που αποκτά φυσικό πρόσωπο από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Σε αυτή την περίπτωση τα μισθώματα φορολογούνται με την ακόλουθη κλίμακα: Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ με 15%, για εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ με 35%, ενώ το υπερβάλλον με 45%. Από τα έσοδα αυτά εκπίπτουν εκ του νόμου δαπάνες ύψους 5% επί των ακαθαρίστων εσόδων.

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό του φυσικού προσώπου φορολογείται υποχρεωτικά ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή με την ακόλουθη κλίμακα: Για εισόδημα έως 20.000 ευρώ με 22%, για εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 ευρώ με 29%, για εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 ευρώ με 37%, ενώ το υπερβάλλον με 45%. Επίσης υπολογίζεται κανονικά και προκαταβολή φόρου.

Ωστόσο, στην περίπτωση αυτή ο φορολογούμενος, εφόσον προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (τηρεί λογιστικά βιβλία κ.λπ.), μπορεί να εκπίπτει από τα φορολογητέα έσοδα όλες τις δαπάνες (και τυχόν αποσβέσεις) που αφορούν το ακίνητο.

Συνεπώς, η φορολόγηση των σχετικών εισοδημάτων ως εισόδημα από ακίνητα (και όχι ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα) δεν αποτελεί πάντα φορολογικά επωφελέστερη επιλογή, αλλά θα πρέπει να εξετάζονται κάθε φορά το ύψος των εισοδημάτων, οι πραγματικές δαπάνες που πραγματοποιούνται σε σχέση με το ακίνητο και την εκμίσθωσή του, εάν υπάρχει πρόθεση παροχής πρόσθετων υπηρεσιών στους μισθωτές κ.λπ.

Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, ωστόσο πρακτικά το σχετικό κέρδος φορολογείται ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα, όπως όλα τα έσοδα των νομικών προσώπων, δηλαδή με συντελεστή 29%.

Το εισόδημα από Airbnb απαλλάσσεται του ΦΠΑ είτε αποκτάται από φυσικό είτε από νομικό πρόσωπο, υπό τον όρο ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.

Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται πρόσθετη παροχή υπηρεσίας. Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφελείας, όπως το ηλεκτρικό ρεύμα, η ύδρευση, η τηλεφωνία, το Ιντερνετ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσιών και επίσης δεν επηρεάζεται η εφαρμογή της απαλλαγής (ΠΟΛ 1059/2018).

Αυτονόητο είναι ότι στο πλαίσιο αυτό δεν παρέχεται δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που επιβαρύνει τις ανωτέρω δαπάνες του εκμισθωτή ή άλλες που αφορούν το ακίνητο (όπως για εργασίες επισκευής ή συντήρησης του ακινήτου).

* Η κ. Τζένη Πάνου και ο κ. Γιώργος Σαμοθράκης είναι υπεύθυνοι του φορολογικού τμήματος της ASnetwork (www.asnetwork.gr).