Συνηθισμένη ερώτηση στη νομική πρακτική των μισθώσεων, εμπορικών και αστικών, είναι πότε θα αυξηθεί το μίσθωμα. Μπορεί ο εκμισθωτής μονομερώς να επιβάλει “αύξηση” στο μηνιαίο μίσθωμα και αν ναι, πόσο καιρό μετά την έναρξη της μίσθωσης;
του Δρ. Ευάγγελου Μαργαρίτη*
Ας ξεκινήσουμε με το πρώτο μέρος της διμερούς ανάλυσης με τις εμπορικές μισθώσεις, το ζήτημα της αναπροσαρμογής του μισθώματος στις οποίες ήλθε πρόσφατα στο προσκήνιο μετά τη νομοθετική ρύθμιση περί “πλαφόν” 3% στην ετήσια αναπροσαρμογή τους.
Αρχικά, πρέπει να καταστεί σαφές, ότι οι συμβαλλόμενοι, μισθωτής και εκμισθωτής, είναι ελεύθεροι να επιλέξουν το ύψος του μισθώματος. Θα μπορούσαμε να προβούμε σε αναλύσεις σχετικά με την αναλογία παροχής/ αντιπαροχής – όμως είναι εκτός των σκοπών του παρόντος.
Αν συμφωνήσουν τα μέρη το ύψος του μισθώματος, μπορούν να συμφωνήσουν και πότε θα αναπροσαρμόζεται. Συνήθως, ορίζεται ότι γίνεται ετήσια με βάση έναν αντικειμενικό δείκτη, π.χ. των “Δείκτη Τιμών Κατανάλωσης”, τον πληθωρισμό δηλαδή. Ωστόσο, μπορούν να συμφωνηθούν και άλλοι δείκτες, π.χ. η αύξηση του κύκλου εργασιών, η αύξηση της κερδοφορίας του μισθωτή κτλ.
Αν τα μέρη δεν έχουν συμφωνήσει καμία πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της μίσθωσης και καθορίζεται σε ποσοστό όχι κατώτερο του 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του 4%, ενώ για τις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού το ποσοστό αυτό (6% και 4% αντίστοιχα) υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του μισθίου, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση.
Περαιτέρω, αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά τα ανωτέρω μισθώματος, γίνεται με τη λήξη κάθε επόμενου έτους και ανέρχεται σε ποσοστό 75% του δείκτη του πληθωρισμού για το αμέσως προηγούμενο δωδεκάμηνο.
Προκύπτει, επίσης, ότι το μίσθωμα που θα προκύψει, γίνεται απαιτητό από την κοινοποίηση σχετικής έγγραφης οχλήσεως του εκμισθωτή (άρθρο 5 παρ. 5 του π.δ. 34/1995), ο οποίος, αν βραδύνει να τη γνωστοποιήσει στο μισθωτή, υφίσταται την οικονομική απώλεια που αντιστοιχεί στο χρόνο της καθυστερήσεως του. Εντεύθεν, έπεται ότι το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται αυτόματα από τις παραπάνω χρονικές στιγμές και ότι ο εκμισθωτής με την έγγραφη όχληση, μπορεί να ζητήσει το μίσθωμα στο ύψος που έχει αναπροσαρμοστεί αυτομάτως και στη συνεχεία με τις ετήσιες αυξήσεις στο 75% του τιμαρίθμου (βλ.σχετ. ΑΠ 349/1996 οπ.π).
Φυσικά, αυτά ισχύουν ενώ η μίσθωση είναι σε ισχύ. Δηλαδή, όσο ισχύει ο συμβατικός της χρόνος, ο οποίος δεν είναι σε καμία περίπτωση μικρότερος της τριετίας. Αν η μίσθωση έχει λήξει και ο εκμισθωτής ζητεί αναπροσαρμογή μισθώματος, με απειλή καταγγελίας, τότε αυτό είναι νόμιμο δικαίωμά του.
Ιδίως σημειώνεται ότι κατά το άρθρο 121 του Ν. 4926/2022, για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α’ 50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021. 2. Η παρ. 1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά από την 1η.1.2022.
