Του Γιώργου Δαλιάνη*
Κατά τη διάρκεια των ετών της μεγάλης τραπεζικής ρευστότητας, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προωθούσαν διαρκώς πολλά αιτήματα για χρηματοδότηση στις θυγατρικές τους εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) και μέσω του sale and lease back, χρηματοδοτούσαν μεσομακροπρόθεσμες αλλά και βραχυπρόθεσμες χρηματοδοτικές ανάγκες των επιχειρήσεων.
Η πώληση και επαναμίσθωση (sale and lease back) είναι μια μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) που αφορά σε πώληση ακινήτου από επιχείρηση σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης και στη συνέχεια την μίσθωση του ακινήτου από την ίδια επιχείρηση (μισθωτής). Το sale and lease back αποτελεί μια εξειδικευμένη σύμβαση, βάσει της οποίας η εταιρεία leasing αγοράζει το ακίνητο από τον πελάτη της και εν συνεχεία το εκμισθώνει πάλι σε αυτόν (ταύτιση πωλητή-πελάτη), σύμφωνα πάντα με τους όρους που έχουν συμφωνηθεί (διάρκεια, επιτόκιο, μίσθωμα, εγγυήσεις, κλπ.).
Μετά το πέρας (εξόφληση των μισθωμάτων) της σύμβασης το ακίνητο περιέρχεται ξανά στη κυριότητα της επιχείρησης που το πούλησε. Στην πράξη, επειδή διαχρονικά η τιμή πώλησης του ακινήτου καθοριζόταν εντελώς υποκειμενικά από συνεργάτες μηχανικούς της εταιρείας leasing, η οποία συνήθως εκμεταλλευόταν τις επείγουσες χρηματοδοτικές ανάγκες του μισθωτή, δημιουργείτο ο κίνδυνος να μεταβιβάσει ο μισθωτής το ακίνητο στην εταιρεία έναντι πολύ χαμηλότερου τιμήματος και με δυσμενείς όρους για αυτόν (π.χ. υψηλότερο επιτόκιο και παροχή επιπρόσθετων εγγυήσεων).
Περαιτέρω, βασικό πλεονέκτημα για τις εταιρείες leasing, είναι ότι η εν λόγω μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης αποτελεί κατ’ ουσία μια τυπική σύμβαση δανείου, της οποίας οι όροι πρέπει να τηρούνται στο ακέραιο από τους μισθωτές. Η μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων που απορρέουν από αυτή, ιδίως δε της έγκαιρης καταβολής του μισθώματος, καθιστά το μισθωτή υπερήμερο, με ότι αυτό συνεπάγεται. Η εκμισθώτρια εταιρεία (leasing), έχει το δικαίωμα στη περίπτωση αυτή να καταγγείλει τη σύμβαση και ταυτόχρονα να ζητήσει την επιστροφή του ακινήτου.
Το ερώτημα λοιπόν είναι αν ο μισθωτής, σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης, από την εκμισθώτρια, οφείλει να καταβάλει και τα υπόλοιπα μισθώματα. Στην πράξη και κατά κανόνα ο μισθωτής εξαναγκάζεται να καταβάλει σχεδόν ολόκληρο το τίμημα του συμβολαίου, καθώς στη συντριπτική πλειοψηφία των οικείων συμβάσεων (αν όχι σε όλες) υφίσταται σχετική υποχρέωση.
Αυτή η τακτική (καταβολή ολοκλήρου του τιμήματος) λειτουργεί ως καταβολή ποινικής ρήτρας, καθ’ υπέρβαση του άρθρου 409 του Αστικού Κώδικα, που μιλάει για «Υπέρμετρη ποινή» και συγκεκριμένα, ορίζει ότι «Αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη μειώνεται, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, από το δικαστήριο στο μέτρο που αρμόζει. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει».
Οι εταιρείες leasing από θέση ισχύος, εξαναγκάζουν τους μισθωτές να συνομολογούν ποινές δυσανάλογα μεγάλες με τον επιδιωκόμενο σκοπό, δηλαδή να επιδιώκουν την ενίσχυση της θέσεως του δανειστή ενόψει μη εκπλήρωσης ή μη προσήκουσας εκπλήρωσης της παροχής από τον οφειλέτη και να καταλήγει σε υπέρμετρη επιβάρυνση του οφειλέτη, διαταράσσοντας την ισορροπία των συμφερόντων των δύο μερών.
Με το άρθρο 409 ΑΚ, ο νομοθέτης θεσπίζει (θεμιτό) περιορισμό της ελευθερίας των συμβάσεων, δεδομένου ότι παρέχει στο Δικαστή αντικειμενικά κριτήρια αξιολογικής σταθμίσεως για την ανεύρεση του ορθού μέτρου κατά την υπ’ αυτού άσκηση της δικαιοπλαστικής του εξουσίας , με την οποία δύναται να μειώσει τη συνομολογηθείσα ποινή στο προσήκον μέτρο, μετά από αίτηση του οφειλέτη.
Η διάταξη μπορεί να θεωρηθεί ως ειδική, που εξειδικεύει τη γενική ρήτρα της καλής πίστης, τη γενική αρχή της απαγόρευσης καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (άρθρο 281 ΑΚ) καθώς και την αρχή της αναλογικότητας. Υποστηρίζεται δε, ότι το άρθρο 409 του ΑΚ αποτελεί εκδήλωση της αρχής προστασίας του ασθενέστερου συμβαλλόμενου.
Αναφορικά με το κρίσιμο χρόνο για τη διαπίστωση της δυσαναλογίας από το Δικαστήριο έχουν υποστηριχθεί πολλές απόψεις, όπως: α) ότι ως κρίσιμος χρόνος θεωρείται ο χρόνος κατάρτισης της σύμβασης, ο χρόνος της απόφασης, χωρίς να αποκλείονται κατά τις περιστάσεις και πραγματικά περιστατικά που ανάγονται σε προγενέστερο χρόνο, β) ότι ως κρίσιμος χρόνος θεωρείται ο χρόνος εκπλήρωσης της ποινής, ο χρόνος δηλαδή κατά τον οποίο αυτή καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή.
Όταν πρόκειται για σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης (όπως στην περίπτωση που διερευνούμε), το δικαίωμα του (τέως) μισθωτή να ζητήσει από το δικαστήριο την απαλλαγή του για μη γνώση της σε βάρος του δυσανάλογη ποινικής ρήτρας θα κριθεί με βάση τις συνθήκες και τις περιστάσεις που επικρατούν κατά το χρόνο της ενεργοποίησης εκ μέρους της εταιρείας leasing του οικείου όρου, ήτοι του χρόνου καταγγελίας της μίσθωσης (Εφετείο Θεσσαλονίκης 2974/98).
Δυστυχώς η μείωση της προοαναφερθείσας ποινής θα πρέπει να γίνει με δικαστική απόφαση μετά από προσφυγή του μισθωτή.
Μετά από την παρατεταμένη οικονομική κρίση, τράπεζες και δανειολήπτες βρίσκονται απέναντι σε νέα δεδομένα. Οι τιμές των ακινήτων τα οποία πουλήθηκαν στις εταιρείες leasing μειώθηκαν δραματικά. Τα ενοίκια έχουν υποχωρήσει σημαντικά ακόμη και σε ποσοστό πάνω από 50%. Ο κύκλος εργασιών των επιχειρήσεων συρρικνώνεται διαρκώς. Με δεδομένη αυτή την κατάσταση, οι μισθωτές δεν χρειάζονται το μέγεθος των ακινήτων που χρησιμοποιούν, μπορούν με λιγότερα χρήματα να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες, όμως δεν μπορούν να αποχωρήσουν από το μίσθιο (συμβατική υποχρέωση) και υποχρεούνται να καταβάλουν συνεχώς δυσανάλογα και δυσθεώρητα μισθώματα.
Οι εταιρείες leasing δυστυχώς, αγνοούν την πραγματικότητα και προσπαθούν για εξασφάλιση των απαιτήσεων, να στραφούν σε άλλα ακίνητα των επιχειρήσεων.
Πολλές επιχειρήσεις παράλληλα με τις συμβάσεις leasing, έχουν συνάψει ενυπόθηκα δάνεια (από τον ίδιο τραπεζικό όμιλο) και όταν υπάρχει εμπλοκή στη καταβολή των μισθωμάτων, η εταιρεία leasing στρέφεται για εξασφάλιση των απαιτήσεων της στα ενυπόθηκα, για άλλες χορηγήσεις δανείων ακίνητα.
Σε περιπτώσεις που εμπλέκονται πολλές τράπεζες, οι οποίες έχουν χρηματοδοτήσει την ίδια επιχείρηση, δεν υπάρχει καμία συνεννόηση μεταξύ τους, αντιθέτως η καθεμιά προσπαθεί να διασφαλίσει τα συμφέροντά της.
Το υφιστάμενο οικονομικό πλαίσιο, καθιστά αδύνατη την λήψη μέτρων εξυγίανσης από τη πλευρά των επιχειρήσεων. Οι τράπεζες με τις πρακτικές τους οδηγούν με τη στάση τους και τις αποφάσεις τους, τους επί σειρά ετών πελάτες τους, σε πλήρη στάση πληρωμών και τους εργαζόμενους τους στην ανεργία.
Οι εταιρείες leasing επιβάλλεται να περιορίσουν τις απαιτήσεις τους στο ακίνητο που έχουν εκμισθώσει και σε συνεννόηση με το μισθωτή να παραλάβουν το ακίνητο το οποίο στερείται άλλων βαρών και ως μεγαλύτερες και καλύτερα οργανωμένες εταιρείες, να το εκμισθώσουν ή να το εκποιήσουν σε άλλο πελάτη.
Η Πολιτεία από την πλευρά της οφείλει άμεσα να ενεργήσει λαμβάνοντας νομοθετικές πρωτοβουλίες για προστασία των μισθωτών, από τις υπέρμετρες οικονομικές απαιτήσεις των εταιρειών leasing.
Επίσης το Υπουργείο Οικονομικών, θα πρέπει να επανεξετάσει το φορολογικό καθεστώς, για την άρση της φορολογικής απαλλαγής , από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης sale and lease back. Σημαντική εξέλιξη στο φορολογικό κομμάτι αποτελεί η πρόσφατη ψήφιση του νόμου που προβλέπει την φορολογική απαλλαγή της ωφέλειας που προκύπτει από τη διαγραφή χρέους προς το τραπεζικό ίδρυμα.
Μέχρι τότε, οι επιχειρήσεις για την επιβίωσή τους οφείλουν να διεκδικήσουν την προοπτική βιωσιμότητας και εξυγίανσης πρώτα εξωδικαστικά εξαντλώντας όλους τους τρόπους εύρεσης της καλύτερης δυνατής λύσης και εν συνεχεία δικαστηριακά επιδιώκοντας την έκδοση δικαστικής απόφασης για την απομείωση των δυσθεώρητων οικονομικών βαρών που έχουν αναλάβει.
Πηγή :www.artion.gr
