Ζείτε σε πολυκατοικία; Ερωτήσεις και απαντήσεις «συμβίωσης» (ΙΙ)-Δαπάνες κοινόχρηστων χώρων

Οι δαπάνες συντήρησης των κοινόχρηστων χώρων κατανέμονται με βάση τον κανονισμό της συνιδιοκτησίας και, ελλείψει αυτού, μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών. Η άρνηση συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες πρέπει να στηρίζεται στον κανονισμό, διαφορετικά οι συνιδιοκτήτες δικαιούνται να αξιώσουν δικαστικά την καταβολή τους.

Οι κοινόχρηστες δαπάνες αποτελούσαν ανέκαθεν πεδίο τριβής και έντονων συγκρούσεων για τους συνιδιοκτήτες. Αφενός η σε αρκετές περιπτώσεις απουσία κανονισμού πολυκατοικίας ή η μη συμμόρφωση των συνιδιοκτητών με αυτόν και αφετέρου η υποκειμενική αντίληψη της έννοιας της δικαίας κατανομής των βαρών καθιστούν τη σύμμετρη συμμετοχή στην επισκευή και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων ιδιαίτερα δυσχερή. Το πρόβλημα επέτεινε τα τελευταία έτη η οικονομική κρίση, λόγω της οποίας αρκετοί ιδιοκτήτες αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, όπως είναι οι δαπάνες για τη συντήρηση του ασανσέρ, την καθαριότητα των κοινοχρήστων χώρων και την κατανάλωση του κοινόχρηστου ηλεκτρικού ρεύματος.

Η μεταβολή, επισκευή και συντήρηση κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος

Στην οριζόντια ιδιοκτησία οι συνιδιοκτήτες έχουν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου αλλά και αναγκαστική συγκυριότητα στους κοινόχρηστους χώρους, που αποκτάται αυτοδίκαια, ανάλογα με τη μερίδα του καθενός. Στους κοινόχρηστους χώρους περιλαμβάνονται ενδεικτικά το έδαφος, τα θεμέλια, ο φέρων οργανισμός, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης και το κλιμακοστάσιο.

Κοινά βάρη, στα οποία υποχρεούνται να συνεισφέρουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, θεωρούνται η συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου.

Ως επισκευή του κοινού θεωρείται η επιδιόρθωση και αποκατάσταση της ζημίας ή φθοράς του κοινόχρηστου πράγματος, η οποία (φθορά) προέρχεται είτε από την πάροδο του χρόνου είτε από τη συνήθη χρήση του πράγματος είτε από τυχαία χειροτέρευση αυτού, όχι όμως και από υπαιτιότητα κάποιου συνιδιοκτήτη, η οποία έχει ως στόχο την επαναφορά του πράγματος στην προηγούμενη κατάστασή του.

Ως συντήρηση του κοινού θεωρείται η διατήρηση του πράγματος σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτό, κάθε στιγμή να εκπληρώνει τον από την κατασκευή του προορισμό του, ο οποίος ανταποκρίνεται στις ανάγκες των συνιδιοκτητών.

Ως μεταβολή του κοινού ή προσθήκη σ’ αυτό νοείται η βελτίωσή του για την πλέον αποδοτική χρήση του προς όφελος όλων των συνιδιοκτητών.

Είναι προφανές, ότι η ύπαρξη των προϋποθέσεων, για την ανάγκη της επισκευής ή συντήρησης του κοινού πράγματος είναι ορατή και ευδιάκριτη, ενώ η ύπαρξη των προϋποθέσεων, για το επιτρεπτό μεταβολών ή προσθηκών στο κοινό είναι ζήτημα πραγματικό και συνδέεται με την κάθε επιμέρους περίπτωση.

Η εκτέλεση των εργασιών, που αποσκοπούν στη συντήρηση, βελτίωση και επισκευή του κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος και η προσθήκη σ’ αυτό έχει ως συνέπεια τη δημιουργία κάποιας δαπάνης και την υποχρέωση των συνιδιοκτητών να συμμετάσχουν στη δαπάνη αυτή, όπως έχουν (συνήθως συμβατική) υποχρέωση να συμμετάσχουν και σε οποιαδήποτε άλλη δαπάνη, που έχει σχέση με τη λειτουργία της οικοδομής (ΕφΑθ 349/2006 ΕΔικΠολυκ 2006/267).

Απαιτείται απόφαση γενικής συνέλευσης για την πραγματοποίηση δαπανών για συντήρηση – επισκευή των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας

Οι κοινόχρηστες δαπάνες, στις οποίες ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι υποχρεωμένος να συμβάλλει κατά το ποσοστό συμμετοχής της ιδιοκτησίας του σ’ αυτές, μπορούν να γίνουν από έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες και χωρίς ακόμη απόφαση της γενικής συνέλευσης, όταν είναι αναγκαίες, για την διατήρηση της κοινής οικοδομής κατάλληλης προς εκπλήρωση του προορισμού της και προς αποτροπή αμέσου κινδύνου καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεών της (βλ. ΕΦΑΘ 1313/2007 Δ/νη 2007/929, ΕφΠατρ 247/2004 Αχαϊκή Νομ. 2005/659).

Στην περίπτωση δε της διενέργειας επισκευών σε κοινόχρηστο χώρο από έστω και ένα μόνο συνιδιοκτήτη για την αποτροπή άμεσου κινδύνου καταστροφής ή βλάβης του, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται να συμμετάσχουν στη δαπάνη.

Σε περίπτωση άρνησης συμμετοχής των υπολοίπων συνιδιοκτητών στις δαπάνες επισκευής, ο συνιδιοκτήτης, με δαπάνες του οποίου αποκαταστάθηκαν οι ζημίες, δύναται να αξιώσει δικαστικά την καταβολή τους με άσκηση αγωγής.

Δηλαδή, ο άμεσος και κατεπείγων κίνδυνος για χειροτέρευση του κοινόχρηστου πράγματος είναι το κριτήριο της αναγκαιότητας ή μη έκδοσης απόφασης γενικής συνέλευσης για τις αναγκαίες επισκευές.

Τι ισχύει για τις ζημίες στους κοινόχρηστους χώρους, που προκαλούνται από ενέργειες η παραλήψεις κάποιου από τους συνιδιοκτήτες;

Σε ορισμένες περιπτώσεις, όταν από ενέργειες ή παραλήψεις κάποιου από τους συνιδιοκτήτες στο διαμέρισμά του επέρχεται ζημία σε κοινόχρηστο χώρο, θα πρέπει να εκδοθεί δικαστική απόφαση (ασφαλιστικών μέτρων ή τακτικής διαδικασίας), με την οποία θα διατάσσεται να επέμβουν οι συνιδιοκτήτες στο διαμέρισμά του, για την επισκευή της βλάβης, που προκαλεί τη ζημία στον κοινόχρηστο χώρο, και μάλιστα με δικές του δαπάνες.

Παράδειγμα: Από βλάβη στην υδραυλική εγκατάσταση του διαμερίσματος του πρώτου επάνω από την πυλωτή ορόφου προκαλείται μούχλα στην οροφή της πυλωτής, η οποία είναι κοινόχρηστη (η οροφή, ως εξωτερικός τοίχος της πολυκατοικίας), οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες μπορούν, ύστερα από απόφαση της γενικής συνέλευσης, να ζητήσουν από Δικαστήριο να διατάξει την επισκευή της υδραυλικής εγκατάστασης με δαπάνες του υπεύθυνου συνιδιοκτήτη, ακόμη και παρά τη θέληση και χωρίς τη συνεργασία του. Οι δαπάνες επισκευής μπορεί να ζητηθεί από Δικαστήριο να προκαταβληθούν από τον υπεύθυνο συνιδιοκτήτη. Ταυτόχρονα η οροφή της πυλωτής εξωτερικά, εφόσον υπάρχει άμεσος κίνδυνος, μπορεί να επισκευαστεί με επιμέλεια οποιουδήποτε από τους συνιδιοκτήτες, η δε δαπάνη για την επισκευή θα τους βαρύνει όλους.

Πρέπει ο συνιδιοκτήτης πολυκατοικίας να κάνει χρήση του κοινόχρηστου χώρου, για να έχει υποχρέωση συμμετοχής σε δαπάνες συντήρησής του;

Η υποχρέωση κάθε συνιδιοκτήτη, για συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι ανεξάρτητη από τη χρησιμοποίηση ή όχι του κοινόχρηστου πράγματος, από καθέναν απ’ αυτούς (εκτός αντίθετης νόμιμης και έγκυρης συμβατικής δέσμευσης), διότι η υποχρέωση αυτή προέρχεται από τη συνιδιοκτησία του κοινού και μόνον από το γεγονός ότι το κοινό πράγμα χρησιμεύει από τον προορισμό του για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών, ανεξάρτητα, εάν από λόγους υποκειμενικούς χρησιμοποιείται ή όχι αυτό από όλους ή από μερικούς απ’ αυτούς (Εφ.Θεσσαλ. 1909/2004 Αρμ 2005/231). Η αξίωση του συγκυρίου – κοινωνού, κατά των λοιπών συγκυρίων να απαιτήσει τις δαπάνες, που κατέβαλε για το κοινό πράγμα, εφόσον αυτές έγιναν με τις προϋποθέσεις του άρθρου 788 παρ. 2 ΑΚ (επικείμενος κίνδυνος βλάβης του κοινού) θεμελιώνεται στις προαναφερόμενες διατάξεις της οροφοκτησίας και αυτές του άρθρου 794 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται συμπληρωματικά στην οροφοκτησία (βλ. Π. Κωνσταντοπούλου, ό.π., σελ. 280, Καυκά Ενοχ. Δίκ., άρθρο 794 ΑΚ, ΕΦΑΘ 7721/2006 Δ/νη 2007/930, EφΘεσ 1909/2004 Αρμ. 2005/231). Οι δαπάνες, που έγιναν για την αποκατάσταση – επισκευή του κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος θα πρέπει να ανταποκρίνονται στη φύση και στην έκταση των συγκεκριμένων εργασιών, να αντικρίζουν το κοινό συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών και να μην έχουν πολυτελή ή επωφελή χαρακτήρα, ούτε να είναι δυσαναλόγως επαχθείς.

		Παράδειγμα: Συνιδιοκτήτης σε πολυκατοικία, που το διαμέρισμά του έχε ανεξάρτητη είσοδο από τον ακάλυπτο κοινόχρηστο χώρο της πρασιάς αρνείται να συμμετάσχει στις κοινόχρηστες δαπάνες για ηλεκτρικό ρεύμα, με τον ισχυρισμό ότι η οικία του δεν φωτίζεται από τις λάμπες, που βρίσκονται στην είσοδο και τους διαδρόμους της πολυκατοικίας. Αντίστοιχα, συνιδιοκτήτης διαμερίσματος του πρώτου ορόφου αρνείται να καταβάλλει τη δαπάνη για τη συντήρηση του ανελκυστήρα, επειδή χρησιμοποιεί αποκλειστικά τις σκάλες της πολυκατοικίας για την πρόσβαση στο διαμέρισμά του.

Μπορεί να απαλλαγεί κάποιος συνιδιοκτήτης από τη συμμετοχή στις δαπάνες συντήρησης των κοινοχρήστων χώρων;

Με τον κανονισμό της πολυκατοικίας μπορεί να γίνεται πρόβλεψη απαλλαγής ορισμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας από την υποχρέωση καταβολής κοινοχρήστων δαπανών, όπως λόγου χάρη α) η απαλλαγή ενός καταστήματος από τις δαπάνες συντήρησης του ανελκυστήρα της πολυκατοικίας, στην οποία ανήκει, β) η μειωμένη συμμετοχή ενός διαμερίσματος, το οποίο δεν διαθέτει αποκλειστική χρήση σε κάποια από τις θέσεις στάθμευσης της οικοδομής, στη δαπάνη κοινόχρηστου ηλεκτρικού ρεύματος, γ) η πλήρης απαλλαγή ενός διαμερίσματος με ξεχωριστή αποκλειστική είσοδο από τον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής από τις δαπάνες καθαριότητας των κοινοχρήστων χώρων.

Η απαλλαγή από την υποχρέωση συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες μπορεί να γίνει μόνο με τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε περίπτωση απουσίας κανονισμού δεν μπορεί να χωρέσει τέτοια απαλλαγή, παρά μόνο με τη σύμφωνη γνώμη όλων των υπολοίπων συνιδιοκτητών.

Πως μπορώ να ελέγξω, αν στην πολυκατοικία ή στο συγκρότημα, που βρίσκεται η κατοικία μου, υπάρχει κανονισμός συνιδιοκτησίας;

Ο κανονισμός συνιδιοκτησίας συνιστά συμβολαιογραφική πράξη και για να έχει ισχύ πρέπει να μεταγραφεί στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο. Ιδιαίτερα στις παλαιές πολυκατοικίες, σε περίπτωση αμφιβολίας για την ύπαρξη κανονισμού συνιδιοκτησίας, το ορθό είναι να ανατίθεται σε ένα δικηγόρο η έρευνα για τη μεταγραφή του στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Εν συνεχεία μπορεί να ληφθεί ακριβές αντίγραφο του κανονισμού από τη συμβολαιογράφο, που τον συνέταξε, ή από το Υποθηκοφυλακείο, με την καταβολή της αντίστοιχου τέλους / αμοιβής.

Τα κλειστά διαμερίσματα ή καταστήματα δικαιούνται να πληρώνουν μόνο το 30% των κοινοχρήστων δαπανών;

Στον κανονισμό συνιδιοκτησίας μίας πολυκατοικίας δύναται να υπάρχει πρόβλεψη ότι τα κλειστά διαμερίσματα, δηλαδή όσα δεν κατοικούνται, για όσο χρονικό διάστημα παραμένουν κλειστά, θα καταβάλλουν μόνο ένα συγκεκριμένο ποσοστό από τις κοινόχρηστες δαπάνες.

Εθιμοτυπικά στους κανονισμούς συνιδιοκτησίας των πολυκατοικιών, που κατασκευάστηκαν τη δεκαετία του 1970 και προγενέστερα, ετίθετο άρθρο, που προέβλεπε συμμετοχή των κλειστών διαμερισμάτων και καταστημάτων στις κοινόχρηστες δαπάνες, ιδίως σε αυτές της θέρμανσης και συντήρησης του καυστήρα πετρελαίου, σε ποσοστό 30%.

Σε πολυκατοικίες, που, είτε δεν υπάρχει κανονισμός συνιδιοκτησίας, είτε ο υπάρχων κανονισμός δεν προβλέπει ρητά μειωμένη συμμετοχή ή απαλλαγή των κλειστών ιδιοκτησιών από τις κοινόχρηστες δαπάνες, οι ιδιοκτησίες, που είναι κλειστές, υποχρεούνται να συμμετέχουν στις δαπάνες αυτές χωρίς καμία απολύτως ελάφρυνση.

Καθίσταται λοιπόν σαφές ότι μόνο εφόσον υπάρχει ρητή πρόβλεψη στον κανονισμό δικαιούται ο συνιδιοκτήτης σε μειωμένη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες.

πηγή: www.nomikosodigos.

Διαβάστε επίσης : Ζείτε σε πολυκατοικία; Ερωτήσεις και απαντήσεις «συμβίωσης»