Δικαιώματα και υποχρεώσεις ενοικιαστών και ιδιοκτητών (Πέντε ερωτω-απαντήσεις)

–Είμαι υποχρεωμένη να πληρώσω σαν ενοικιάστρια τη βλάβη που έχει προκύψει σε νιπτήρα, καζανάκι και θυροτηλέφωνο; 

-Από τα άρθρα 592, 594, 599, 297, 298 και 330  του Αστικού Κώδικα συνάγεται ότι κατά την διάρκεια της μισθώσεως ο μισθωτής υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και κατά τους όρους της συμβάσεως, ώστε κατά την λήξη αυτής, να δύναται να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει αυτό να βρίσκεται μετά από τη συμφωνημένη χρήση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, χωρίς φθορές εκτός από αυτές που προξενήθηκαν λόγω της συμφωνημένης χρήσης. Μάλιστα σύμφωνα και με την ερμηνεία του άρθρου 592 του ΑΚ, ο εκμισθωτής οφείλει να επανορθώνει όλες τις φθορές του μισθίου που ανάγονται στη συμφωνημένη χρήση. Σύμφωνα  με τα οριζόμενα στο άρθρο 591 ΑΚ, ο μισθωτής έχει δικαίωμα και όχι υποχρέωση να προβεί στις αναγκαίες δαπάνες, γιατί η προς τούτο υποχρέωση βαρύνει τον εκμισθωτή κατά το νόμο (ΑΚ 575). Αναγκαίες είναι οι δαπάνες που είναι αντικειμενικά απαραίτητες για τη διατήρηση και συντήρηση του πράγματος κατάλληλου για την τακτική εκμετάλλευση, για τη διαγραφόμενη στη σύμβαση συμφωνημένη χρήση. Συνεπώς έχετε το δικαίωμα να επανορθώσετε αυτές τις φθορές, ωστόσο μπορείτε να αναζητήσετε το ποσό που θα καταβάλλετε από τον ιδιοκτήτη- εκμισθωτή. Βεβαίως, να τονίσουμε ότι στο δίκαιο των μισθώσεων, πάνω απ’ όλα ισχύουν οι όροι του μισθωτηρίου, οι οποίοι υπερισχύουν των διατάξεων του νόμου. Οπότε, αν το μισθωτήριό σας ορίζει κάτι διαφορετικό, τότε θα πρέπει να ακολουθήσετε τους όρους αυτού.

-Νοίκιασα το σπίτι της μητέρας μου στο Πειραιά. Το σπίτι ενοικιαζόταν επιπλωμένο. Ο υποτιθέμενος ενοικιαστής δεν ήθελε κάποια έπιπλα, και έτσι αναγκάστηκα να πάρω γερανό και φορτηγό, ώστε να τα μεταφέρω σε αποθήκη. Μου έδωσε 2 ενοίκια εγγύηση, και μετά από λίγες μέρες με ενημέρωσε ότι χώρισε από την αρραβωνιαστικιά του και δεν θέλει το σπίτι. Έχω χρησιμοποιήσει σημαντικό ποσό της εγγύησης για να μεταφέρω τα έπιπλα που δεν ήθελε, και μου ζητά όλη την εγγύηση πίσω. Τι πρέπει να κάνω;

Στην περίπτωση σας, αν υπογράφηκε μισθωτήριο με συγκεκριμένη διάρκεια και ο μισθωτής λύει τη συμφωνία νωρίτερα από δική του υπαιτιότητα, τότε δεν μπορεί να διεκδικήσει την εγγύηση που δόθηκε, η οποία μπορεί να παρακρατηθεί από εσάς ως αποζημίωση για τη ζημία που έχετε υποστεί.

-Εχω μισθωτήριο για το σπίτι που μένω μέχρι 4/7/2017. Το έχω ενοικιάσει από 4/7/2014. Η ιδιοκτήτρια πέθανε και ο σύντροφος της το θέλει για ιδιοκατοίκηση μέχρι 31/3/2017. Εγώ δεν έχω την οικονομική δυνατότητα να μετακομίσω τώρα, καθώς έχω εισόδημα μια σύνταξη 680 ευρώ (ενοίκιο 350) και μία κόρη που σπουδάζει, 22 ετών, την οποία μεγαλώνω μόνη μου από 2 ετών. Δεν έχω από πουθενά οικονομική βοήθεια. Επίσης μου είχε πει ότι από 1/1/2015 θα μου έκανε μείωση του ενοικίου, κάτι που δεν έγινε ποτέ, και εξακολουθώ να καταβάλω τα 350 ευρώ το μήνα. Πείτε μου έχει δικαίωμα πριν την λήξη του μισθωτηρίου να με διώξει από το σπίτι; 

Αν και λύση της συμβατικής σχέσης της μίσθωσης για το λόγο της ιδιοκατοίκησης συνιστά από τους πιο συνηθισμένους λόγους για τους οποίους ο εκμισθωτής ζητά από τον μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο όπως προβλεπόταν και από τον νόμο 1703/1987, εντούτοις ο νόμος αυτός έχει πλέον καταργηθεί (αρ. 1 παρ. 1 ν. 2235/1994) και πλέον η ιδιοκατοίκηση συνιστά λόγο λύσης της σύμβασης μόνο υπό την συνδρομή των εξής προϋποθέσεων που θέτει το π.δ. 34/1995, καθώς και στις μισθώσεις κατοικιών, με τους όρους που θέτει ο ν.2235/1994 και ειδικότερα υπό δύο μόνο προϋποθέσεις: α) η κατοικία να πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη του εκμισθωτή ή του κυρίου του μισθίου, ή του συζύγου, ή του τέκνου τους και β) να μην έχουν αυτοί ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιo της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.  Σε κάθε περίπτωση, η λύση της μίσθωσης για ιδιοκατοίκηση ισχύει για το μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου διάστημα. Επομένως δεν είναι νόμιμος ο λόγος που επικαλείται η εκμισθώτρια, και δεν μπορεί να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση.

-Έχει ο ιδιοκτήτης δικαίωμα να έχει κλειδιά του σπιτιού, εφόσον ο ενοικιαστής μένει κανονικά στο σπίτι; 

Ο εκμισθωτής, ακόμα κι αν κρατήσει κλειδιά του σπιτιού ως ιδιοκτήτης, κάτι το οποίο δεν μπορεί να ελεγχθεί, δεν έχει δικαίωμα σε καμία περίπτωση να τα χρησιμοποιεί, καθώς η κατοχή του μισθίου ανήκει στο μισθωτή. Ακόμα κι αν θέλει να εκτελέσει τον όρο του συμβολαίου που λέει για έλεγχο φθορών του μισθίου, η επίσκεψη γίνεται μόνο κατόπιν συνεννόησης με το μισθωτή και αφού ο τελευταίος του ανοίξει.

-Έχω συμβόλαιο ενοικίασης σπιτιού που έκανα με τον ιδιοκτήτη, από Μάρτιο του 2015 μέχρι Μάρτιο του 2020, με τον όρο μετά από μια τριετία να γίνει διαπραγμάτευση για το ποσό του ενοικίου. Ο ιδιοκτήτης με ενημέρωσε πως πούλησε το σπίτι. Ο καινούργιος ιδιοκτήτης μου είπε πως με τον όρο που έχει στο συμβόλαιο, τον Μάρτιο του 2017 θα πρέπει για τα υπόλοιπα δυο χρόνια το ενοίκιο να είναι διπλάσιο, διαφορετικά θα μου κάνει έξωση. Θέλω να ξέρω τι δικαιώματα έχω στην περίπτωση μου.

Σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 614 του ΑΚ, εφόσον υπάρχει έγγραφο που βεβαιώνει την ύπαρξη της μίσθωσης, τότε αν ο αρχικός εκμισθωτής μεταβιβάσει τη κυριότητα του ακινήτου σε τρίτο, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Συνεπώς, αν στο μισθωτήριο υπάρχει ο όρος περί διαπραγμάτευσης του ενοικίου που καταβάλλεται, τότε και ο νέος ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να το σεβαστεί και να προχωρήσει πράγματι σε διαπραγμάτευση. Πιθανόν το διπλάσιο του ενοικίου να θεωρηθεί από το δικαστήριο καταχρηστικό, αλλά αυτό εξαρτάται και από το ύψος του τωρινού ενοικίου. Αν πάντως ο ιδιοκτήτης ασκήσει αγωγή έξωσης, μπορείτε να αμυνθείτε προβάλλοντας ενστάσεις περί καταχρηστικότητας του ύψους του ενοικίου που ζητά. Καλό θα ήταν νωρίτερα να έχετε προβεί εγγράφως στη σύνταξη εξωδίκου προς τον νέο ιδιοκτήτη εξηγώντας του την αδυναμία σας να καταβάλετε τόσο μεγάλο ενοίκιο, και καλώντας τον εγγράφως σε διαπραγμάτευση για καταβολή χαμηλότερου ενοικίου.

Κατερίνα Μπασιαρίδου Δικηγόρος Βασιλίσσης Σοφίας 6, T.K. 106 74 Αθήνα Τηλέφωνα: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80 Fax: 210 36 24 703 Email:katerina@efotopoulou.gr Web: http://efotopoulou.gr/

πηγή:  https://singleparent.gr/