Στα τέλη του έτους αναμένεται η λειτουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ακινήτων που θα αφορά μόνο στην κύρια κατοικία ευάλωτων νοικοκυριών που εντάχθηκαν στον νέο πτωχευτικό νόμο για ρύθμιση ή πτώχευση.
του Λεωνίδα Στεργίου
Οι τελικές αποφάσεις σχετικά με νομικές και τεχνικές λεπτομέρειες ολοκληρώθηκαν και το υπ. Οικονομικών εντάσσει τη λειτουργία του φορέα ως βασικό εργαλείο του νέου πτωχευτικού. Ο νέος φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης πρώτης κατοικίας ευάλωτων νοικοκυριών θα είναι αμιγώς ιδιωτικός και θα προκύψει ύστερα από διεθνή διαγωνισμό. Στον διαγωνισμό αυτόν θα μπορεί να πάρει μέρος μία ιδιωτική εταιρεία ή ένα σχήμα ιδιωτικών κεφαλαίων. Το σχέδιο προβλέπει τη σύσταση και λειτουργία μόνο ενός ιδιωτικού φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης. Σε πρώτη φάση δεν θα φέρει καμία κρατική εγγύηση ή στήριξη, άμεσα ή έμμεσα, αν και στον νόμο προβλέπεται η πιθανότητα τυχόν κρατικής εγγύησης, ύστερα από απόφαση του υπ. Οικονομικών.
Το Δημόσιο θα παραχωρήσει στον ιδιωτικό φορέα όλα τα καθήκοντα και τις υποχρεώσεις του για την απόκτηση και επαναμίσθωση πρώτης κατοικίας ευάλωτων νοικοκυριών, με ειδική σύμβαση παραχώρησης. Κατά τον διαγωνισμό, τα κύρια κριτήρια, για την επιλογή του ιδιώτη για τον φορέα, θα είναι το ύψος του κινδύνου για το Δημόσιο, το οποίο θα προβλέπεται από τη σύμβαση παραχώρησης, ο τρόπος υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης, η αξιοπιστία και ειδική τεχνογνωσία και εμπειρία του υποψηφίου παραχωρησιούχου. Το νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου που θα προκύψει θα έχει την υποχρέωση να αποκτά την κύρια κατοικία ευάλωτου οφειλέτη, να τη μισθώνει σε αυτόν και να τη μεταβιβάζει πάλι στον οφειλέτη, ύστερα από 12 έτη ή εφόσον ο οφειλέτης αποπληρώσει νωρίτερα να τα μισθώματα μέχρι τη λήξη και το το τίμημα επαναγοράς.
Ο ευάλωτος οφειλέτης μπορεί να κάνει αίτηση για μεταβίβαση του ακινήτου του στον Φορέα κατά τη διαδικασία του πτωχευτικού νόμου πριν από την πτώχευση. Εάν υπάρξει απόφαση πτώχευσης, τότε μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο στον Φορέα και ο τελευταίος θα πληρώσει τους πιστωτές του ευάλωτου οφειλέτη. Εφόσον ο οφειλέτης έχει Βεβαίωση Ευάλωτου και πληροί τα κριτήρια του πτωχευτικού νόμου, ο Φορέας είναι υποχρεωμένος να αποκτήσει το ακίνητο και να το μισθώσει στον ευάλωτο.
Τα κύρια χαρακτηριστικά της λειτουργίας του Φορέα είναι τα εξής:
1. Έξοδα: Όλα τα έξοδα μεταβίβασης και εκτίμησης του ακινήτου βαρύνουν τον φορέα.
2. Ιδιοκτησία: Ο Φορέας αποκτά την ιδιοκτησία του ακινήτου ακόμα και αν ο ευάλωτος οφειλέτης ήταν μόνο επικαρπωτής ή είχε την ψιλή κυριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, οι υπόλοιποι επικαρπωτές ή συνιδιοκτήτες θα πρέπει να συμφωνήσουν στη μεταβίβαση.
3. Αξία ακινήτου: Για τη μεταβίβαση και την αποπληρωμή οφειλών, τον υπολογισμό του μηνιαίου μισθώματος και του τιμήματος επαναγοράς λαμβάνεται η εμπορική αξία και η εκτίμηση ειδικού ανεξάρτητου εκτιμητή. Αυτή η εκτιμήσει λαμβάνεται υπόψη και στην περίπτωση που υπήρξε πλειστηριασμός και η τιμή ήταν μέχρι 15% υψηλότερη από την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα.
4. Μεταβίβαση: Η μεταβίβαση στον Φορέα θα πρέπει να γίνει πριν από ολοκληρωμένο και κατακυρωμένο πλειστηριασμό. Επίσης, ο οφειλέτης θα πρέπει να κάνει αίτηση για μεταβίβαση εντός 60 ημερών από το πτωχευτήριο, ενώ ο Φορέας θα πρέπει να αποκτήσει το ακίνητο και να αποπληρώσει τους πιστωτές του οφειλέτη σε πέντε εργάσιμες ημέρες.
5. Διάρκεια μισθώματος: 12 έτη.
6. Μίσθωμα: Το μηνιαίο μίσθωμα υπολογίζεται βάσει της απόδοσης επί της εμπορικής αξίας, λαμβάνοντας υπόψη το κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων και το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ. Το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόζεται σε ετήσια βάση.
7. Επαναγορά: Ο οφειλέτης έχει δικαίωμα να επαναγοράσει το ακίνητό του ύστερα από την καταβολή των μισθωμάτων για 12 έτη πληρώνοντας το ποσό επαναγοράς. Επίσης, μπορεί να αποκτήσει το ακίνητό του νωρίτερα, εφόσον πληρώσει τα μισθώματα μέχρι τη λήξη της 12ετίας και το ποσό επαναγοράς. Το ποσό επαναγοράς υπολογίζεται βάσει της εμπορικής αξίας και την αξία του εκτιμητή κατά τη μεταβίβαση και αντιστοιχεί στην αναπόσβεστη αξία.
8. Καταγγελία μίσθωσης: Η μίσθωση καταγγέλεται και ο οφειλέτης χάνει το ακίνητό του εάν δεν πληρώσει τρία ενοίκια ή προκύψει απόφαση ότι δεν είναι τελικά ευάλωτος ή άλλη δικαστική απόφαση περί δόλιας πτώχευσης, κλπ.
9. Στεγαστικό επίδομα: Ο οφειλέτης μπορεί να κάνει χρήση όποιου στεγαστικού επιδόματος είναι σε ισχύ και πληροί τα κριτήρια (εισοδηματικά, κλπ) για να το λάβει.
Ευάλωτος οφειλέτης
Όλα τα παραπάνω ισχύουν μόνο στις περιπτώσεις ευάλωτων και υπερχρεωμένων ιδιωτών. Η έννοια του ευάλωτου καθορίζεται από συγκεκριμένα κριτήρια, τα οποία πρέπει να πληρούνται σωρευτικά. Τα βασικότερα είναι τα εξής:
-η αξία της κύριας κατοικίας να μην ξεπερνά τις 250.000 ευρώ
-το υπόλοιπο της οφειλής να μην ξεπερνά τις 250.000 ευρώ. Στην οφειλή αυτή συνυπολογίζονται λογιστικοποιημένοι τόκοι από τους πιστωτές
-το οικογενειακό εισόδημα να μην ξεπερνά το μέγιστο ποσό των 45.000 ευρώ (17.000 ευρώ για έναν ενήλικα, συν 13.000 ευρώ για την/τον σύζυγο και 5.000 ευρώ για κάθε παιδί -μέχρι τρία).
-οι καταθέσεις της οικογένειας να μην ξεπερνούν τις 25.000 ευρώ
-η συνολική ακίνητη περιουσία της οικογένειας, συμπεριλαμβανομένης της κύριας κατοικίας, να μην ξεπερνά τις 500.000 ευρώ
-η αξία των μεταφορικών μέσων που αποκτήθηκαν εντός της τελευταίας 3ετίας να μην ξεπερνά τις 80.000 ευρώ.
Επίσης, ισχύουν και τα κριτήρια που αφορούν στις περιπτώσεις που ορίζουν τους πληττόμενους από την πανδημία και τους επιλέξιμους για το πρόγραμμα Γέφυρα 2, σε περίπτωση ανέργων, φυσικών προσώπων με επιχειρηματική δραστηριότητα ή εταίρων προσωπικών και κεφαλαιουχικών εταιρειών κλπ.
πηγή: capital.gr
