Σαφάρι για μεταβιβάσεις ακινήτων με απλήρωτο ΕΝΦΙΑ -Πότε χρειάζεται και πότε όχι το πιστοποιητικό

Πρόκειται για 19 περιπτώσεις συναλλαγών επί ακινήτων στις οποίες είναι απαραίτητο το Πιστοποιητικό ενώ, ενώ για τους συμβολαιογράφους και τους υποθηκοφύλακες, που αμελούν τη ζήτηση και λήψη του, προβλέπονται πρόστιμα από 300 έως 1.000 ευρώ, τα οποία διπλασιάζονται σε περιπτώσεις υποτροπής.

Σημειώνεται ότι οι… ξεχασιάρηδες στην πληρωμή του ΕΝΦΙΑ έχουν τεθεί στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ, καθώς ήδη από διασταυρώσεις εντοπίστηκαν και εταιρείες οι οποίες δεν είχαν πληρώσει τον φόρο κατοχής ακινήτων, από το 2015 και μετά.

Σύμφωνα με τις εντολές του κ. Πιτσιλή, οι φορολογικές υπηρεσίες θα ελέγξουν δειγματοληπτικά, χρησιμοποιώντας κριτήρια ανάλυσης κινδύνου, υποθέσεις μεταβιβάσεων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών ακινήτων, προκειμένου να διαπιστώσουν εάν οι συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες φρόντισαν, ώστε τα μεταβιβασθέντα ακίνητα να έχουν προηγουμένως δηλωθεί από τους φορολογούμενους στο Περιουσιολόγιο του Taxisnet και φυσικά να έχουν πληρωθεί οι αναλογούντες φόροι.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πιστοποιεί ότι για τα προηγούμενα 5 χρόνια έχουν πληρωθεί όλοι οι φόροι που αναλογούν στο συγκεκριμένο ακίνητο (ΕΝΦΙΑ και ΦΑΠ), καθώς επίσης και ότι όλα τα στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά και δεν έχουν απόκλιση από τα συμβόλαια και λοιπά αποδεικτικά  έγγραφα. Χωρίς την προσκόμισή του, απαγορεύεται να γίνει οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου.

Εκδίδεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά από τη διαδικτυακή εφαρμογή της ΑΑΔΕ, ενώ στις περιπτώσεις κατά τις οποίες έχει εκδοθεί πιστοποιητικό με παρακράτηση οφειλόμενου φόρου, δεν εκδίδεται άλλο πριν τη χρησιμοποίησή του, με εξαίρεση την περίπτωση που έχει ήδη εξοφληθεί μέρος ή το σύνολο του οφειλόμενου φόρου, οπότε εκδίδεται νέο πιστοποιητικό.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ζητείται από τον συμβολαιογράφο σε κάθε μεταβίβαση δωρεά και αποδοχή κληρονομιάς για το συγκεκριμένο ακίνητο. Επίσης, προσκομίζεται από τον φορολογούμενο, ο οποίος είχε την υποχρέωση να δηλώσει δικαίωμα επί ακινήτου στη δήλωση Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) του οικείου έτους.

Σε αυτό πιστοποιείται ότι ο κάτοχος του ακινήτου, που μεταβιβάζεται έχει καταβάλει τον αναλογούντα ΕΝ.Φ.Ι.Α. ή έχει απαλλαγεί νόμιμα από αυτόν για τα πέντε προηγούμενα έτη. Επίσης πιστοποιείται ότι έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις του ΕΝ.Φ.Ι.Α., έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα πέντε προηγούμενα έτη.

Οι 19 περιπτώσεις που απαιτείται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Το πιστοποιητικό ή η υπεύθυνη δήλωση ΕΝΦΙΑ ισχύει μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του έτους έκδοσής του και δεν επιτρέπεται η χρήση κυρωμένου αντιγράφου αυτού. Δικαίωμα υποβολής της αίτησης και λήψης του πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. ή των υπεύθυνων δηλώσεων και υποχρέωση προσκόμισης αυτών έχουν:

1. Ο έχων δικαίωμα επί ακινήτου ή πρόσωπο που έχει εξουσιοδοτηθεί ειδικά για την υποβολή της αίτησης και λήψη του πιστοποιητικού και οι νόμιμοι εκπρόσωποι των νομικών προσώπων ή πρόσωπα που έχουν ειδικά προς τούτο εξουσιοδοτηθεί από αυτούς.
2. Σε περίπτωση σύνταξης συμβολαιογραφικών εγγράφων που αφορούν νομικό πρόσωπο, το οποίο έχει τεθεί υπό εκκαθάριση ή βρίσκεται υπό αναγκαστική διαχείριση, το πιστοποιητικό χορηγείται στον κατά το χρόνο χορήγησης αυτού εκκαθαριστή ή προσωρινό διαχειριστή του νομικού προσώπου ή σε πρόσωπα που έχουν εξουσιοδοτηθεί ειδικά για αυτό.
3. Σε περίπτωση κληρονομιάς, στην οποία έχει ορισθεί εκκαθαριστής ή εκτελεστής διαθήκης, το πιστοποιητικό χορηγείται στον κατά το χρόνο χορήγησης αυτού εκτελεστή ή εκκαθαριστή διαθήκης ή σε πρόσωπα που έχουν εξουσιοδοτηθεί ειδικά για αυτό.
4. Σε περίπτωση κατά την οποία φυσικό ή νομικό πρόσωπο έχει κηρυχθεί σε κατάσταση πτώχευσης, χορηγείται στον κατά το χρόνο χορήγησης αυτού σύνδικο της πτώχευσης ή σε πρόσωπα που έχουν εξουσιοδοτηθεί ειδικά για αυτό.
5. Ειδική εξουσιοδότηση θεωρείται ότι υπάρχει και στην περίπτωση που σε συμβολαιογραφικό έγγραφο περιλαμβάνεται διατύπωση από την οποία προκύπτει η βούληση του εξουσιοδοτούντος να παραλαμβάνει τρίτος αντί αυτού πιστοποιητικό, το οποίο αφορά τη φορολογία κατοχής ακινήτων, ακόμη και αν δεν γίνεται ρητή αναφορά στον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
6. Σε περίπτωση χρονομεριστικής μίσθωσης (timesharing) ακινήτου με συμβολαιογραφικό έγγραφο από τουριστική επιχείρηση σε ιδιώτη, κατά την εκ-μίσθωση προσκομίζεται πιστοποιητικό από τον κύριο του ακινήτου.
7. Σε περίπτωση καταπιστεύματος, μέχρι να περιέλθει το ακίνητο στον καταπιστευματοδόχο, υποχρέωση προσκόμισης πιστοποιητικού έχει ο βεβαρημένος με καταπίστευμα. Μετά την επαγωγή του καταπιστεύματος, ο καταπιστευματοδόχος προσκομίζει υπεύθυνη δήλωση ή και πιστοποιητικό, κατά περίπτωση.
8. Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου σε εκτέλεση προσυμφώνου πώλησης (και όχι προσυμφώνου διανομής ή ανταλλαγής), το οποίο περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, με εξαίρεση το εργολαβικό προσύμφωνο, πιστοποιητικά λαμβάνουν ο πωλητής ή/και ο εκ προσυμφώνου με τον όρο της αυτοσύμβασης αγοραστής, ανάλογα με τα χρόνια που ήταν υπόχρεοι σε αναγραφή του ακινήτου στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Σε περίπτωση εργολαβικού προσυμφώνου, κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου πώλησης του εργολαβικού ανταλλάγματος από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτο πρόσωπο που αυτός θα υποδείξει, πιστοποιητικά λαμβάνουν ο οικοπεδούχος ή/και ο εργολάβος, ανάλογα με τα χρόνια που ήταν υπόχρεοι σε αναγραφή του ακινήτου στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Σε περίπτωση που το εργολαβικό αντάλλαγμα έχει μεταβιβασθεί περαιτέρω από τον εργολάβο σε τρίτον με προσύμφωνο πώλησης που περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου πιστοποιητικά λαμβάνουν ο εργολάβος ή/και ο οικοπεδούχος, ανάλογα με τα χρόνια που ήταν υπόχρεοι σε αναγραφή του ακινήτου στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.
9. Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου από προσύμφωνο δωρεάς ή γονικής παροχής, το οποίο περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, πιστοποιητικό λαμβάνει ο εκ προσυμφώνου δωρητής ή γονέας.
10. Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου από προσύμφωνο πώλησης, χωρίς τον όρο της αυτοσύμβασης, πιστοποιητικό λαμβάνει ο εκ προσυμφώνου πωλητής.
11. Σε περίπτωση τροποποίησης – διόρθωσης συμβολαίου σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, εάν ένας εξ των συμβαλλομένων ιδιοκτητών τροποποιεί το ακίνητό του (π.χ. κλείσιμο ημιυπαιθρίου, εσωτερικές διαρρυθμίσεις) και η αλλαγή αυτή επηρεάζει μόνο το δικό του ακίνητο χωρίς να μεταβάλλονται τα χιλιοστά των άλλων ιδιοκτησιών, απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. μόνο από αυτόν. Το ίδιο ισχύει και σε περιπτώσεις διαίρεσης ή συνένωσης ιδιοκτησιών του ιδίου ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση όμως που με την τροποποίηση αυτήν μεταβάλλονται και τα χιλιοστά των υπολοίπων συμβαλλομένων τότε απαιτούνται πιστοποιητικά από όλους.
12. Σε περίπτωση τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όσον αφορά κοινόχρηστο και κοινόκτητο χώρο ακινήτου, προκειμένου να ορισθεί ότι τμήμα αυτού θα ανήκει κατ’ αποκλειστική χρήση ή θα αποτελεί παρακολούθημα συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή ενσωματώνεται σε αυτήν, δεν απαιτείται η μνημόνευση και επισύναψη του πιστοποιητικού από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες του ακινήτου, οι οποίοι συμπράττουν στην πράξη αυτή, εφόσον δεν πραγματοποιείται ουδεμία μεταβολή στις δικές τους οριζόντιες ιδιοκτησίες ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας αυτών επί του ακινήτου.
13. Σε περίπτωση τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας λόγω τακτοποίησης ανεξάρτητου κτίσματος επί κοινόχρηστου ή κοινόκτητου χώρου πολυκατοικίας, απαιτείται γι’ αυτό πιστοποιητικό από όλους τους συμβαλλόμενους, σύμφωνα με τα χιλιοστά τους επί του οικοπέδου.
14. Σε περίπτωση κατά την οποία φυσικό πρόσωπο έχει υπαχθεί στις ευνοϊκές διατάξεις του ν. 3869/2010 και έχει ορισθεί εκκαθαριστής, το πιστοποιητικό χορηγείται στον κατά το χρόνο χορήγησης αυτού εκκαθαριστή ή σε πρόσωπα που έχουν εξουσιοδοτηθεί ειδικά για αυτό.
15. Σε περίπτωση σύνταξης συμβολαιογραφικών εγγράφων, με τα οποία προσκυρώνεται οικοπεδική έκταση που ανήκει σε δήμο, μετά από κύρωση της πράξης εφαρμογής σχεδίου πόλης.
16. Σε περίπτωση σύνταξης συμβολαιογραφικών εγγράφων μισθώσεων ακινήτων ή λύσης μισθωτικών συμβάσεων, με εξαίρεση τις μισθώσεις, τις άδειες και άλλες συναφείς συμβάσεις που συνάπτονται από την Εταιρεία Αεροδρομίου.
17. Σε περίπτωση επανάληψης ή διόρθωσης συμβολαίου λόγω διόρθωσης περιγραφικών στοιχείων των ακινήτων (με εξαίρεση την παρ. 2 του άρθρου 5) καθώς και για αλλαγή του ονοματεπωνύμου, του πατρωνύμου ή του αριθμού φορολογικού μητρώου συμβαλλόμενου ή λόγω επισύναψης εσφαλμένου πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. Σε περίπτωση μερικής διόρθωσης συμβολαίου ως προς ένα μόνο ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα το απαιτούμε-νο πιστοποιητικό προσκομίζεται μόνο για αυτό.
18. Σε παροχή δικαιώματος προσημείωσης ή υποθήκης επί ακινήτου ή εξάλειψης προσημείωσης ή υποθήκης.
19. Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών εγγράφων λόγω πλήρωσης διαλυτικής αίρεσης.

Πότε δεν χρειάζεται το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Ταυτόχρονα υπάρχουν και 19 περιπτώσεις συναλλαγών επλί ακινήτων, για τις οποίες δεν απαιτείται η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ. Πρόκειται για τις ακόλουθες:

1. 1. Σε περίπτωση σύνταξης περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης επί αναγκαστικού πλειστηριασμού.
   2. Σε περίπτωση διόρθωσης συμβολαίου ως προς την περιγραφή των ορίων ακινήτου (π.χ. τα όρια προς Βορρά, Νότο κ.λπ.), εφόσον δεν μεταβάλλεται κανένα άλλο περιγραφικό στοιχείο, η διεύθυνση και οι προσόψεις αυτού.
   3. Σε περίπτωση σύστασης δουλείας διόδου σε κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου.
   4. Στην περίπτωση συμβολαιογραφικού εγγράφου με το οποίο συμφωνείται η άρση/απαλοιφή τεθείσας διαλυτικής αίρεσης (π.χ. εξόφληση του τιμήματος) και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου καθώς και το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο ή ο αριθμός φορολογικού μητρώου συμβαλλόμενου. Το αυτό ισχύει και στην περίπτωση συμφωνίας περί μη ισχύος/εξάλειψης της διαλυτικής αίρεσης.
   5. Σε συμβόλαιο μονομερούς αποδοχής πρότασης δωρεάς αιτία θανάτου.
   6. Σε αποδοχή της κληρονομιάς οικοπεδούχου, για τα ακίνητα του εργολαβικού ανταλλάγματος, για τα έτη για τα οποία είναι υπόχρεος σε δήλωση ο εργολάβος.
   7. Σε περίπτωση δέσμευσης ή αποδέσμευσης θέσεων στάθμευσης, σύμφωνα με τις διατάξεις των ν. 1221/1980 και ν. 960/1979.
   8. Σε μονομερή εξάλειψη υποθήκης ή στην άρση κατάσχεσης.
   9. Σε παραχώρηση υποθήκης ή προσημείωσης για εξασφάλιση δικαιωμάτων του Ελληνικού Δημοσίου.
   10. Σε περιπτώσεις σύνταξης συμβολαιογραφικής πράξης κανονισμού πολυκατοικίας, με την προϋπόθεση ότι σε αυτόν δεν ορίζονται αποκλειστικές χρήσεις ή παρακολουθήματα οριζόντιων ιδιοκτησιών ή αλλαγή χρήσης ιδιοκτησίας ή δεν τροποποιούνται οι κοινόχρηστοι χώροι.
   11. Σε περίπτωση σύνταξης συμβολαιογραφικού εγγράφου για παράταση ισχύος προσυμφώνου ή αλλαγής του τιμήματος, με την προϋπόθεση ότι κατά τον χρόνο αυτόν το προσύμφωνο είναι σε ισχύ και δεν τροποποιούνται περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου.
   12. Σε περίπτωση σύνταξης προσυμφώνου πώλησης μελλοντικού δικαιώματος.
   13. Σε περιπτώσεις μεταγραφής κληρονομητηρίου ή πιστοποιητικού του αρμόδιου δικαστηρίου περί αποποίησης ή μη κληρονομίας.
   14. Σε περίπτωση παράτασης αποκλειστικά της διάρκειας ισχύος μισθωτηρίου συμβολαίου και συμβολαίου χρηματοδοτικής ή χρονομεριστικής μίσθωσης, ενόσω αυτά είναι ακόμα σε ισχύ, και εφόσον δεν επέρχεται καμία άλλη μεταβολή στη σύμβαση.
   15. Σε περίπτωση που ο μισθωτής χρονομεριστικής μίσθωσης (timesharing) ακινήτου υπεκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο με συμβολαιογραφικό έγγραφο, χωρίς να συμβάλλεται ο κύριος του ακινήτου.
   16. Σε περίπτωση που ο μισθωτής ακινήτου υπεκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο με συμβολαιογραφικό έγγραφο, χωρίς να συμβάλλεται ο κύριος αυτού.
   17. Σε περίπτωση μεταγραφής του πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς.
   18. Σε περίπτωση τροποποίησης συμβολαίου ως προς το τίμημα, εφόσον δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του ακινήτου καθώς το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο ή ο αριθμός φορολογικού μητρώου συμβαλλόμενου.
   19. Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου από εργολάβο, μετά από την μεταβίβαση των ποσοστών του εργολαβικού του ανταλλάγματος προς αυτόν από τον οικοπεδούχο, για τα έτη για τα οποία υποχρέωση δήλωσης του ακινήτου είχε ο οικοπεδούχος.πηγή: sofokleousin