Το νέο πλαίσιο για τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις

Όπως είναι γνωστό, από την 1^η Ιανουαρίου 2024 έχουν επέλθει μεταβολές / τροποποιήσεις στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Οι μεταβολές / τροποποιήσεις περιέχονται στο Ν.5073/2023 και αφορούν:

1.1 Στο άρθρο «39Α Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων» του ΚΦΕ [Ν.4172/2013] το οποίο τροποποιήθηκε με το άρθρο 27 του Ν.5073/2023 [σημ. προηγούμενα το άρθρο 39Α είχε τίτλο «Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού»].

Του Παναγιώτη Ντινούδη
Οικονομολόγου – Φοροτεχνικού

Η μεταβολή / τροποποίηση αφορά στην κατηγοριοποίηση των εκμεταλλευτών ακινήτων με Βραχυχρόνια Μίσθωση [όπως η Βραχυχρόνια Μίσθωση επαναπροσδιορίσθηκε στο άρθρο 111 του Ν.4446/2016, βλ. παρακάτω] και περαιτέρω στο χαρακτηρισμό του εισοδήματος [και της δραστηριότητας].

Με την σημείωση ότι το [νέο] άρθρο 39Α του Ν.4172/2013 ισχύει – εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 56 του Ν.5073/2023, από την 1^η Ιανουαρίου 2024, παραθέτουμε σε πίνακα το άρθρο όπως ισχύει με το Ν.5073/2023 και όπως ίσχυε πριν [έως την 31/12/2023] με σημειωμένες τις μεταβολές / τροποποιήσεις :

Όπως ισχύει με το Ν.5073/2023	Όπως ίσχυσε έως την 31/12/2023
Άρθρο 39Α Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων	Άρθρο 39Α Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού
1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι δύο (2) ακινήτων, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’240), είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται το άρθρο 39 και η παρ. 4 του άρθρου 40 του παρόντος, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του παρόντος. Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριό-τητα λογίζεται και το εισόδημα που αποκτούν από βραχυχρόνια μίσθωση φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα.	1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν.4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α’167), όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.
2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240), θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.	2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
	3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής.

! σημείωση: Αιτιολογική Έκθεση του Ν.5073/2023: «Προσδιορίζεται πότε το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, αποτελεί εισόδημα από μίσθωση και πότε λογίζεται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα»

1.2 Στο άρθρο «111 Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού» του Ν.4446/2016 το οποίο τροποποιήθηκε με το άρθρο 28 του Ν.5073/2023.

Οι μεταβολές / τροποποιήσεις είναι:

στην παρ. 1: Τροποποιήθηκε [μεταβλήθηκε] η έννοια – ορισμός της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης» [σημ. αιτία της τροποποίησης αυτής θα ‘πρεπε (γνώμη μας) να τροποποιηθεί και ο τίτλος του άρθρου, όπως στο άρθρο 39Α του Ν.4172/2013],
στην παρ. 2 στην περιπτ. γ’: Συμπληρώθηκε η περίπτωση για τα τουριστικά καταλύματα [σημ. περιλήφθηκε και η γνωστοποίηση λειτουργίας η οποία αναφέρονταν ήδη στις εφαρμοστικές αποφάσεις της φορ. διοίκησης, σχετ. Ε.2141/2019],
στην παρ. 3 στην περιπτ. α’: (i) Αφαιρέθηκε η διάταξη περί μη υπαγωγής σε ΦΠΑ [σημ. η οποία (γνώμη μας) δεν είχε ούτως ή άλλως το περιεχόμενο που θα ‘πρεπε] και πλέον για τον ΦΠΑ ανατρέχουμε στην νέα διάταξη του άρθρου 8 του κωδ. ΦΠΑ [Ν.2859/2000], και (ii) Εισήχθη ότι θεωρείται τουριστικό κατάλυμα με υποχρέωση για σήμα ή γνωστοποίηση λειτουργίας και η πολυκατοικία ή το συγκρότημα κατοικιών όταν το σύνολο των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας ή του συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνονται με «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις»,
στην παρ. 3 στην περιπτ. β’: Συμπληρώθηκε η περίπτωση για τα τουριστικά καταλύματα [σημ. περιλήφθηκε και η γνωστοποίηση λειτουργίας],
στην παρ. 5 στην περιπτ. α’: Επαναπροσδιορίσθηκε το ποινολόγιο για παραβάσεις των παρ. 2 και 8 του άρθρου,
στην παρ. 5Α: Εισήχθη [νέα παράγραφος] ότι στις «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις» [με την νέα έννοια-ορισμό της παρ. 1 του άρθρου] επιβάλλεται τέλος παρεπιδημούντων,
στις παρ. 8 και 9: Οι τροποποιήσεις στις παραγράφους αυτές αφορούν στην αρμοδιότητα των Υπουργείων και την έκδοση ΚΥΑ.

Με την σημείωση ότι το [νέο] άρθρο 111 του 4446/2016 ισχύει – εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 56 του Ν.5073/2023, από την 1^η Ιανουαρίου 2024, παραθέτουμε σε πίνακα το άρθρο όπως ισχύει με το Ν.5073/2023 και όπως ίσχυε πριν [έως την 31/12/2023] με σημειωμένες τις μεταβολές / τροποποιήσεις:

Όπως ισχύει με το Ν.5073/2023

Όπως ίσχυσε έως την 31/12/2023

Άρθρο 111

Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού

1. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται:

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκα-τοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο, όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργ-ούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.

Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκο-λυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

1. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται:

α) το διαμέρισμα

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκα-τοικιών.

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.

Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για την βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

β. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν.4276/2014 (Α’155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α’ 175) ή έχουν υποβάλει γνωστοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 4442/2016 (Α’ 230) και τα άρθρα 1 έως 4 του ν. 4276/2014, δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή της γνωστοποίησης, κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).

γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α’155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α’ 175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

3. α. Αν το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, η εν λόγω πολυκατοικία ή συγκρότημα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και οφείλει να διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή να έχει υποβάλει γνωστοποίηση.

β. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή δεν έχει υποβάλει γνωστοποίηση, υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφο-ριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013.

3. α. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθ. 39Α του ν.4172/2013 (Α 167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

β. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθ. 46 του ν. 4179/2013.

4. α. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.

β. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

γ. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.

5. α) Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των παρ. 2 και 8, επιβάλλεται στους διαχειριστές ακινήτων αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το πενήντα τοις εκατό (50%), των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ.

Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου προϋποθέσεων των παραγράφων 2 και 8, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

β. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

γ. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ. Το πρόστιμο του πρώτου εδαφίου δεν επιβάλλεται στην περίπτωση που το εισόδημα που προκύπτει από την εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχει περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικείου φορολογικού έτους.

δ. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., κατά την παράγραφο 7 επιβάλλονται τα πρόστιμα των περιπτώσεων γ’ και δ’ της παρ. 2 του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 (Α’ 170).

5.α. Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των οριζόμενων στις παρ. 2 και 8 επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.

β. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

δ. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., κατά την παράγραφο 7 επιβάλλονται τα πρόστιμα των περιπτώσεων γ΄ και δ΄ της παρ. 2 του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 (Α΄ 170).

5Α. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις της παρ. 1 επιβάλλεται το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν. 339/1976 (Α’ 136).

6. Για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, μπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.

7. Η Α.Α.Δ.Ε. μπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές.

8. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορι-σμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:

α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαί-νει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

8. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορι-σμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:

α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαί- νει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Τουρισμού και του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., ορίζονται οι όροι συνεργα-σίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ψηφιακή πλατφόρμα.

9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Τουρισμού και του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ψηφιακή πλατφόρμα.

10. Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτομέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων της παραγράφου 5, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου.

! σημείωση: Αιτιολογική Έκθεση του Ν.5073/2023 : «Ορίζονται η διάρκεια και η φορολογική αντιμετώπιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Ειδικότερα τίθεται όριο εξήντα (60) ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Διευκρινίζεται ότι το όριο των εξήντα (60) ημερών δεν αφορά τη διάρκεια των μισθώσεων μέσα στον χρόνο, αλλά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά. Έτσι, θα επιτρέπεται για παράδειγμα η μίσθωση ενός ακινήτου για εκατό (100) ή εκατόν πενήντα (150) ημέρες μέσα στο έτος με την προϋπόθεση ότι κάθε μίσθωση ξεχωριστά δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες.».

1.3 Στο άρθρο 8 του κωδ. ΦΠΑ [Ν.2859/2000] για την έννοια της παροχής υπηρεσίας [και της υπαγωγής στο φόρο] το οποίο τροποποιήθηκε με το άρθρο 29 του Ν.5073/2023.

Με την σημείωση ότι το [νέο] άρθρο 8 του Ν.2859/2000 ισχύει – εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 56 του Ν.5073/2023, από την 1^η Ιανουαρίου 2024, παραθέτουμε σε πίνακα την παρ. 2 περιπτ. α’ του άρθρου όπως ισχύει με το Ν.5073/2023 και όπως ίσχυε πριν [έως την 31/12/2023] με σημειωμένες τις μεταβολές / τροποποιήσεις:

Όπως ισχύει με το Ν.5073/2023	Όπως ίσχυσε έως την 31/12/2023
Άρθρο 8. Παροχή υπηρεσιών
2. Ως παροχή υπηρεσιών λογίζονται επίσης:
α) η εκμετάλλευση ξενοδοχείων, επιπλωμένων δωματίων και οικιών, κατασκηνώσεων και παρόμοιων εγκαταστάσεων, ακινήτων για βραχυ-χρόνια διαμονή, αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία (3) ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή, χώρων στάθμευσης κάθε είδους μεταφορικών μέσων και τροχόσπιτων,	α) η εκμετάλλευση ξενοδοχείων, επιπλωμέ- νων δωματίων και οικιών, κατασκηνώσεων και παρόμοιων εγκαταστάσεων, χώρων στάθμευσης κάθε είδους μεταφορικών μέσων και τροχόσπιτων,

! σημείωση: Αιτιολογική Έκθεση του Ν.5073/2023: «Προβλέπεται η υπαγωγή της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε καθεστώς Φόρου Προστιθέμενης Αξίας.»

Όσον αφορά στον συντελεστή του φόρου [ΦΠΑ] για τις υπαγόμενες στο φόρο «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις», σχετικά το παράρτημα ΙΙΙ του κωδ. ΦΠΑ, όπως τροποποιήθηκε με το Ν.5073/2023:

Όπως ισχύει με το Ν.5073/2023	Όπως ίσχυσε έως την 31/12/2023
Παράρτημα ΙΙΙ Αγαθά και Υπηρεσίες που υπάγονται σε μειωμένο συντελεστή
Β. Υπηρεσίες
2. Η διαμονή σε ξενοδοχεία και παρόμοιους χώρους, συμπεριλαμβανομένης και της παροχής καταλύματος διακοπών και της μίσθωσης χώρου σε κατασκήνωση ή κάμπινγκ για τροχόσπιτα, καθώς και της βραχυχρόνιας διαμονής, αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία (3) ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή.	2. Η διαμονή σε ξενοδοχεία και παρόμοιους χώρους, συμπεριλαμβανομένης και της παροχής καταλύματος διακοπών και της μίσθωσης χώρου σε κατασκήνωση ή κάμπινγκ για τροχόσπιτα.

1.4 Στην υπαγωγή των «Βραχυχρόνιων Μισθώσεων» [υπό την (νέα) έννοια – ορισμό στην παρ. 1 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016] στο [νέο] «Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση» που ήρθε να αντικαταστήσει [από 1/1/2024] το «Φόρο Διαμονής»

Οι νέες διατάξεις είναι στο άρθρο 30 του Ν.5073/2023 και με την σημείωση ότι, ισχύουν – εφαρμόζονται, σύμφωνα με το άρθρο 56 του Ν.5073/2023, από την 1^η Ιανουαρίου 2024, παραθέτουμε ολόκληρο το άρθρο:

«Άρθρο 30 Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση -Αντικατάσταση άρθρου 53 ν. 4389/2016 και τροποποίηση Παραρτήματος Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας

1. Το άρθρο 53 του ν. 4389/2016 (Α’94), περί του φόρου διαμονής, αντικαθίσταται ως εξής:

«Άρθρο 53

Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση

1. Επιβάλλεται, υπέρ του Δημοσίου, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.

1 Α. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, κατά τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο, ως εξής:

α) Για κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα’ της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α’ 155):

αα) 1-2 αστέρων, ενάμιση (1,50) ευρώ,

αβ) 3 αστέρων, τρία (3,00) ευρώ,

αγ) 4 αστέρων, εφτά (7,00) ευρώ,

αδ) 5 αστέρων, δέκα (10,00) ευρώ,

β) σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα της υποπερ. γγ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, ενάμιση (1,50) ευρώ,

γ) σε ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240) και του άρθρου 39Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α’ 167), ενάμιση (1,50) ευρώ. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας δέκα (10) ευρώ,

δ) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) της υποπερ. αα) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, δέκα (10) ευρώ.

1 Β. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, κατά τους μήνες Νοέμβριο έως Φεβρουάριο, ως εξής:

α) Για κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα’ της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014:

αα) 1-2 αστέρων, πενήντα λεπτών (0,50) ευρώ,

αβ) 3 αστέρων, ενάμιση (1,50) ευρώ,

αγ) 4 αστέρων, τριών (3,00) ευρώ,

αδ) 5 αστέρων, τεσσάρων (4,00) ευρώ,

β) σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα της υποπερ. γγ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, πενήντα λεπτών (0,50) ευρώ,

γ) σε ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 και του άρθρου 39Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, πενήντα λεπτών (0,50) ευρώ, Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας τεσσάρων (4) ευρώ,

δ) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) της υποπερ. αα) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, τεσσάρων (4) ευρώ.

2. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση βαρύνει τον διαμένοντα, που έκανε χρήση του δωματίου ή του διαμερίσματος, κατά τις διακρίσεις της παρ. 1, επιβάλλεται μετά τη διαμονή του στο κατάλυμα και πριν την αναχώρησή του από αυτό, με την έκδοση ειδικού στοιχείου-απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, από τις επιχειρήσεις των παρ. 1 Α και 1 Β και τους ιδιώτες της περ. γ) των παρ. 1 Α και 1 Β και αποδίδεται από αυτές στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαίες δηλώσεις. Οι δηλώσεις υποβάλλονται μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από αυτόν της έκδοσης κάθε ειδικού στοιχείου – απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Το ειδικό στοιχείο – απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση δεν επιβαρύνεται με Φόρο Προστιθέμενης Αξίας. Το ως άνω τέλος δεν επιβάλλεται σε περίπτωση δωρεάν παροχής υπηρεσιών διαμονής από τους ανωτέρω υπόχρεους.

3. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων καθορίζονται ο τύπος και το περιεχόμενο της δήλωσης απόδοσης του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, ο τρόπος προσδιορισμού των προσώπων που είναι υπόχρεα στην απόδοση του τέλους, ο χρόνος και η διαδικασία επιβολής και απόδοσής του, το περιεχόμενο, η διαδικασία και ο τρόπος έκδοσης του ειδικού στοιχείου -απόδειξης είσπραξής του, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.»

2. Η λογιστική κοινότητα

Η λογιστική κοινότητα είναι αποδέκτης κάθε μεταβολής […] και όλοι οι συνάδελφοι χειριζόμαστε [και] θέματα εκτός αντικειμένου [αν και το ΠΔ 340/1998 αναφέρεται στο επάγγελμα του λογιστή – φοροτεχνικού … οτιδήποτε πλέον καταλήγει στο λογιστή] ή/και θέματα που θα πρέπει να αποφασίσουμε και να ενεργήσουμε πριν ακόμα κοινοποιηθούν οδηγίες και διευκρινίσεις από την φορ. διοίκηση, όπως καλή ώρα το θέμα των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων.

Στην επικοινωνία μας αυτή θα θέσουμε κάποιες σκέψεις, που μπορεί αργότερα [συζητώντας τες] να τις εμπλουτίσουμε ή να τις αναθεωρήσουμε ή να τις διαγράψουμε αν άλλως η φορ. διοίκηση θέσει τα θέματα σε εγκύκλιό της.

Η αρχή

Η εκτίμησή μας είναι ότι [όλα] τα θέματα στο νέο πλαίσιο εκκινούν από δύο βασικές μεταβολές:

α) Η πρώτη είναι η έννοια της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης» και επαναλαμβάνουμε την έννοια – ορισμό από την παρ. 1 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 όπως ισχύει με το Ν.5073/2023 [από την 1/1/2024 και μετά] και όπως ίσχυε έως την 31/12/2023:

Όπως ισχύει με το Ν.5073/2023

Όπως ίσχυσε έως την 31/12/2023

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Από τα παραπάνω αντιλαμβανόμαστε:

Ότι πλέον μας απασχολεί η «Βραχυχρόνια Μίσθωση» και όχι η «Βραχυχρόνια Μίσθωση στα πλαίσια της Οικονομίας Διαμοιρασμού» [σημ. Η έννοια της «Οικονομίας Διαμοιρασμού» δεν έχει τροποποιηθεί και εξακολουθεί (και από την 1/1/2024 και μετά) ότι «Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες»],
Ότι για την έννοια – χαρακτηρισμό μια μίσθωσης ως «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης» αυτό που εξετάζεται δεν είναι ο τρόπος σύναψης της [μέσω πλατφόρμας ή εκτός πλατφόρμας με συμφωνητικό ή προφορικά] αλλά η διάρκεια της. Μίσθωση μικρότερη των εξήντα (60) ημερών θεωρείται ως «Βραχυχρόνια Μίσθωση» [σημ. επαναλαμβάνεται από την αιτιολογική έκθεση του Ν.5073/2023: «…τίθεται όριο εξήντα (60) ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Διευκρινίζεται ότι το όριο των εξήντα (60) ημερών δεν αφορά τη διάρκεια των μισθώσεων μέσα στον χρόνο, αλλά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά. Έτσι, θα επιτρέπεται για παράδειγμα η μίσθωση ενός ακινήτου για εκατό (100) ή εκατόν πενήντα (150) ημέρες μέσα στο έτος με την προϋπόθεση ότι κάθε μίσθωση ξεχωριστά δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες.»,
Ότι στις «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις» που μας απασχολούν / θα μας απασχολήσουν δεν παρέχονται υπηρεσίες προς τους διαμένοντες [παρέχονται μόνο κλινοσκεπάσματα] [οπότε εξ’ ορισμού διαφοροποιού-νται τα τουριστικά καταλύματα του Ν.4276/2014],

και,

β) Η δεύτερη είναι η διάκριση ως προς το πρόσωπο του εκμεταλλευτή του/των ακινήτου/ων [κυρίου ή επικαρπωτή ή μισθωτή με δικαίωμα (περαιτέρω) υπεκμίσθωσης]. Η διάκριση αυτή έρχεται από τα οριζόμενα στο άρθρο 39Α του ΚΦΕ [Ν.4172/2013] και από τα οριζόμενα στο άρθρο 8 παρ. 2 περιπτ. α’ του κωδ.ΦΠΑ [Ν.2859/2000]. Οι εκμεταλλευτές κατηγοριοποιούνται σε τρεις [3] κατηγορίες:

στα Φυσικά Πρόσωπα που εκμεταλλεύονται έως δύο [2] ακίνητα,
στα Φυσικά Πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία [3] ακίνητα και πάνω, και,
στα Νομικά πρόσωπα

Από τα δύο αυτές [βασικές] μεταβολές ξεκινούν οι παρακάτω σκέψεις […]

1η Ποιοι εκμεταλλευτές ακινήτων [κύριος ή επικαρπωτής ή μισθωτής με δικαίωμα (περαιτέρω) υπεκμίσθωσης] υπάγονται από 1/1/2024 σε ΦΠΑ για τις «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις»;

Από τη διατύπωση στην παρ. 2.α του άρθρου 8 του κωδ. ΦΠΑ καταλήγουμε ότι σε ΦΠΑ υπάγονται, από 1/1/2024 και μετά, για τις «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις» (i) τα Νομικά Πρόσωπα, ανεξαρτήτως του αριθμού των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, και (ii) τα Φυσικά Πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία [3] ακίνητα και πάνω.

Παρατήρηση 1^η: Στην διατύπωση της παρ. 2.α του άρθρου 8 του κωδ. ΦΠΑ αναφέρεται η «Βραχυχρόνια Μίσθωση» χωρίς παραπομπή στο άρθρο 111 του Ν.4446/2016, όπως σχετικά παραπέμπει το άρθρο 39Α του ΚΦΕ για την φορολογία εισοδήματος. Τυχόν μεγαλύτερη έκταση της διάταξης, δηλαδή πέρα από τις περιπτώσεις που προκύπτουν από τους ορισμούς της παρ. 1 του άρθρου 111 [έννοια ακινήτων, έννοια ψηφιακών πλατφορμών, έννοια Βραχυχρόνιας Μίσθωσης κ.λπ.], θα πρέπει να διευκρινιστεί με εγκύκλιο της φορ. διοίκησης.

Παρατήρηση 2^η: Από την διατύπωση της παρ. 2.α του άρθρου 8 του κωδ. ΦΠΑ συνάγεται ότι η υπαγωγή σε ΦΠΑ των «Βραχυχρόνιων Μισθώσεων» του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 απορρέει από το πρόσωπο που εκμεταλλεύεται το ακίνητο και όχι από τον τρόπο διάθεσής του δηλ. είτε μέσω των ψηφιακών πλατφορμών είτε με έγγραφα συμφωνητικά.

Τα επακόλουθα: Η υπαγωγή των «Βραχυχρόνιων Μισθώσεων» σε ΦΠΑ φέρνει:

στα Νομικά Πρόσωπα την υποχρέωση ένταξης τους στο ΦΠΑ [σημ.: σε όσα Νομικά Πρόσωπα δεν είχαν έως 31/12/2023 ενταχθεί στο ΦΠΑ από άλλη αιτία], και,
στα Φυσικά Πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία [3] ακίνητα και πάνω [σημ.: σε συνδυασμό και με τα οριζόμενα στο τελευταίο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 39Α του ΚΦΕ ότι «Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα λογίζεται και το εισόδημα που αποκτούν από βραχυχρόνια μίσθωση φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα»] την υποχρέωση έναρξης εργασιών για όσα πρόσωπα δεν ασκούσαν άλλη δραστηριότητα έως την 31/12/2023 ή την επέκταση της δραστηριότητας για όσα πρόσωπα ασκούν ήδη επιχείρηση [ατομική επιχείρηση].

2η Τα «Ακίνητα» στην «Βραχυχρόνια Μίσθωση» είναι [ή δεν είναι] υποκαταστήματα;

2.1 Η έννοια των ακινήτων για τις διατάξεις του άρθρου 111 δεν έχει μεταβληθεί / τροποποιηθεί με το Ν.5073/2023. Παραμένει ως είχε στην παρ. 1 του άρθρου ότι «Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται:

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.».

2.2 Η εκτίμηση [ή επιθυμία] είναι ότι τα «Ακίνητα» στην «Βραχυχρόνια Μίσθωση» κατ’ άρθρο 111 του Ν.4446/2016, όπως ισχύει από 1/1/2024, δεν [πρέπει να] λογίζονται ως υποκαταστήματα. Η εκτίμηση αυτή απορρέει από το συνδυασμό:

Της θέσης της φορ. διοίκησης για τα ισχύοντα έως την 31/12/2023 [δηλ. για την «Βραχυχρόνια Μίσθωση στα πλαίσια της Οικονομίας Διαμοιρασμού» δηλ. μέσω ψηφιακών πλατφορμών] ότι «Τα “Ακίνητα” που εκμισθώνονται ή υπεκμισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 από νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, δεν λογίζονται ως υποκατάστημα των ως άνω προσώπων. Αντίθετα, σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες τουριστικών καταλυμάτων του Ν.4276/2014, τα εν λόγω “Ακίνητα” λογίζονται ως υποκατάστημα και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 31 του Ν.3986/2011, όπως ισχύουν, περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος. Το ανωτέρω εδάφιο εφαρμόζεται ανάλογα και για ατομική επιχείρηση που αποκτά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (άρθρο 21 Ν.4172/2013).» [σχετ. εγκ. Α.2141/2019 παρ. 11],
Της έννοιας της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης» από 1/1/2024 ότι «Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, …… και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.», και,
Της αναφοράς της φορ. διοίκησης για τα ισχύοντα έως την 31/12/2023 [δηλ. την «Βραχυχρόνια Μίσθωση στα πλαίσια της Οικονομίας Διαμοιρασμού» δηλ. μέσω ψηφιακών πλατφορμών] με την εγκ. ΠΟΛ.1059/2018 ότι «…κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών. Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται ως πρόσθετη παροχή υπηρεσίας κατά τα ανωτέρω, …. Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφέλειας, όπως το ηλ. ρεύμα, η ύδρευση, η τηλεφωνία, το ίντερνετ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσιών κατά την ανωτέρω έννοια …..» [σημ.: H αναφορά αυτή (παρ. 4 της εγκυκλίου) ήταν (τότε) προς τεκμηρίωση της μη υπαγωγής σε ΦΠΑ της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα πλαίσια της οικονομίας διαμοιρασμού, και στην ίδια εγκύκλιο (στην παρ. 5) είχε περιληφθεί ότι τα ίδια ισχύουν και για βραχυχρόνιες μισθώσεις που δεν διενεργούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών].

3η Τι ισχύει από 1/1/2024 για το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» [Διαχειριστής και Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)];

Η εκτίμηση, απόρροια των οριζόμενων στην παρ. 2 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016, είναι ότι, ανεξάρτητα από την κατηγοριοποίηση των εκμεταλλευτών ακινήτων στην «Βραχυχρόνια Μίσθωση» [δηλ. είτε πρόκειται για νομικό πρόσωπο, είτε πρόκειται για φυσικό πρόσωπο με έως δύο (2) ακίνητα, είτε πρόκειται για φυσικό πρόσωπο με τρία (3) ακίνητα και πάνω], και [παρεπόμενα] ανεξάρτητα από την υπαγωγή ή μη σε ΦΠΑ, προϋπόθεση για την δραστηριοποίηση στις ψηφιακές πλατφόρμες – οικονομία διαμοιρασμού είναι η εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».

Περισσότερα:

Η παρ. 2 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 έχει συμπληρωθεί νομοτεχνικά [θα λέγαμε], συνεπώς οι υποχρεώσεις παραμένουν ως είχαν έως την 31/12/2023,
Δεν απαιτείται εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στην περίπτωση που ο εκμεταλλευτής του/των ακινήτου/ων εκμισθώνει αυτό εκτός των ψηφιακών πλατφορμών,
Προσοχή στην περιπτ. γ’ της παρ. 2 άρθρου 111 του Ν.4446/2016 για τα τουριστικά καταλύματα.

4η Οι εκμεταλλευτές ακινήτων στην «Βραχυχρόνια Μίσθωση» που από την 1/1/2024 υπάγονται σε ΦΠΑ υποχρεούνται να υποβάλλουν [τις] «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής»;

4.1 Βραχυχρόνιες Μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών – οικονομία διαμοιρασμού

Η πρώτη προσέγγιση, αιτία ότι η περιπτ. β’ της παρ. 3 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 έχει συμπληρωθεί νομοτεχνικά [θα λέγαμε] [μόνο για την γνωστοποίηση λειτουργίας], είναι ότι οι υποχρεώσεις παραμένουν ως είχαν έως την 31/12/2023. Δηλαδή, ανεξάρτητα από την κατηγοριοποίηση των εκμεταλλευτών ακινήτων [είτε πρόκειται για νομικό πρόσωπο, είτε πρόκειται για φυσικό πρόσωπο με έως δύο (2) ακίνητα, είτε πρόκειται για φυσικό πρόσωπο με τρία (3) ακίνητα και πάνω], και [παρεπόμενα] ανεξάρτητα από την υπαγωγή ή μη σε ΦΠΑ, για τις «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις» μέσω ψηφιακών πλατφορμών – οικονομία διαμοιρασμού παραμένει η υποχρέωση υποβολής «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής».

Παρατήρηση: Εφόσον παραμένει η υποχρέωση υποβολής «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» θα πρέπει να τροποποιηθεί το περιεχόμενο της δήλωσης αιτία τόσο της επιβολής ΦΠΑ όσο και της διαφοροποίησης του εισοδήματος για τα Φυσικά Πρόσωπα [εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα]. Και περαιτέρω θα πρέπει να αλλάξει και η διασύνδεση της πλατφόρμας των «Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής» με το έντυπο Ε2, τουλάχιστον για τις δηλώσεις των φυσικών προσώπων που το εισόδημά τους θα χαρακτηρίζεται πλέον [από 1/1/2024] ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Συνεπώς υπάρχει κάποιος δρόμος να διανυθεί και [θα] περιμένουμε.

4.2 Βραχυχρόνιες Μισθώσεις εκτός ψηφιακών πλατφορμών

Στην εγκ. ΠΟΛ.1162/2018 [με θέμα «Υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας»] έχει περιληφθεί ότι «Έγγραφες ή προφορικές συμφωνίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, που δεν συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφόρμων, υποβάλλονται ηλεκτρονικά σύμφωνα με τις διατάξεις της παρούσας». Αν και από το εδάφιο αυτό προκύπτει υποχρέωση υποβολής «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», για τις περιπτώσεις υπαγωγής σε ΦΠΑ και χαρακτηρισμού του εισοδήματος ως από επιχειρηματική δραστηριότητα γεννώνται ορισμένα θέματα. Ειδικότερα:

Τα Νομικά Πρόσωπα [υπαγωγή σε ΦΠΑ / εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα] κατά το πιθανό μπορεί να υποβάλλουν «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» καθώς για τα πρόσωπα αυτά η δήλωση καταλήγει καθαρά πληροφοριακού χαρακτήρα, δηλαδή αν και συγκεντρώνονται τα στοιχεία στο έντυπο Ε2 αυτό δεν επηρεάζει σε κάτι καθώς το έντυπο Ε3 συμπληρώ-νεται κανονικά [και με τα εισοδήματα αυτά] και τα έσοδα θα περιληφθούν στο έντυπο Φ2 [ΦΠΑ]. Γεγονός όμως είναι ότι η περίπτωση θα πρέπει να διευκρινιστεί από την φορ. διοίκηση.
Τα Φυσικά Πρόσωπα που εκμεταλλεύονται έως δύο [2] ακίνητα θα συνεχίσουν να υποβάλλουν «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» καθώς δεν υπάγονται σε ΦΠΑ και το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία [δεν προκύπτουν θέματα από την διασύνδεση των «Δηλώσεων Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» με το έντυπο Ε2].
Για τα Φυσικά Πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία [3] ακίνητα και πάνω, με την υπαγωγή σε ΦΠΑ και με το χαρακτηρισμό του εισοδήματος ως από επιχειρηματική δραστηριότητα γεννώνται θέματα αιτία της διασύνδεσης των «Δηλώσεων Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» με το έντυπο Ε2. Συνεπώς, η περίπτωση αυτή είναι στον αέρα έως ότου παρασχεθούν οδηγίες από την φορ. διοίκηση.

5η Οι εκμεταλλευτές ακινήτων στην «Βραχυχρόνια Μίσθωση» που από την 1/1/2024 υπάγονται σε ΦΠΑ υποχρεούνται να εκδίδουν στοιχεία [τιμολόγια και αποδείξεις παροχής υπηρεσιών];

Η προσέγγιση είναι ότι οι εκμεταλλευτές ακινήτων με «Βραχυχρόνια Μίσθωση» που από 1/1/2024 υπάγονται σε ΦΠΑ [δηλ. τα Νομικά Πρόσωπα και τα Φυσικά Πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και πάνω], θα πρέπει να εκδίδουν στοιχεία [τιμολόγια και αποδείξεις λιανικών συναλλαγών]. Η προσέγγιση αυτή έχει έρεισμα:

στην παρ. 1 του άρθρου 8 του Ν.4308/2014 [ΕΛΠ] ότι «Τιμολόγιο είναι το στοιχείο που εκδίδεται από την υποκείμενη σε αυτόν το νόμο οντότητα για κάθε πώληση αγαθών και παροχή υπηρεσιών, εντός της χώρας ή άλλης χώρας μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή προς άλλη χώρα, καθώς και σε κάθε περίπτωση συναλλαγής που υπόκειται σε Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ), βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας.», και,
στην ανάγκη διακριτής αποτύπωσης της καθαρής αξίας της συναλλαγής και των λοιπών επιβαρύνσεων [ΦΠΑ, Τέλος Παρεπιδημούντων].

Παρατηρήσεις & Προβληματισμοί:

α) Ο χρόνος έκδοσης του τιμολογίου ή της απόδειξης λιανικής: Οι χρόνοι έκδοσης των στοιχείων ορίζονται στο Ν.4308/2014 [ΕΛΠ] και αφορούν σε συναλλαγές πώλησης αγαθών, παροχής υπηρεσίας, λήψης δικαιώματος, και σε κατασκευαστικά συμβόλαια. Η «Βραχυχρόνια Μίσθωση» του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 δεν εμπίπτει σε καμία περίπτωση [δεν παρέχονται υπηρεσίες / για τον ΦΠΑ συμπεριλήφθηκε στην διάταξη για τις υπηρεσίες …]. Αν πρέπει να επιλέξουμε ένα-κάποιο χρόνο έκδοσης αυτός είναι ο χρόνος για την παροχή υπηρεσίας, ήτοι έως την 15^η ημέρα του επόμενου μήνα για τιμολόγια προς άλλες οντότητες και με την ολοκλήρωση της διαμονής για αποδείξεις λιανικών προς πελάτες φυσικά πρόσωπα – ιδιώτες].

β) Ο τρόπος έκδοσης της απόδειξης λιανικής: Οι αποδείξεις λιανικής κατά το γενικό κανόνα εκδίδο-νται με ΦΗΜ [ΦΤΜ ή ΕΑΦΔΣΣ]. Οι ΕΑΦΔΣΣ οδεύουν προς οριστική κατάργηση. Εναλλακτική του ΦΗΜ είναι ο πάροχος ηλεκτρονικής τιμολόγησης. Οι δυνατότητες έκδοσης απόδειξης λιανικής χωρίς την χρήση ΦΗΜ είναι στην εγκ. ΠΟΛ.1002/31-12-2014 [ΦΕΚ Β’3/5-1-2015] και σε κάποιες περιφερειακές αυτής. Η περίπτωση της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης» του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 προφανώς δεν αναφέρεται πουθενά [δεν παρέχονται υπηρεσίες / για τον ΦΠΑ συμπεριλήφθηκε στην διάταξη για τις υπηρεσίες …]. Αν πρέπει να προτείνουμε ένα-κάποιο τρόπο έκδοσης, αυτός προφανώς είναι χωρίς ΦΗΜ – χωρίς πάροχο. Πέραν των προφανών αιτιών της πρότασης αυτής, αν πρέπει να την αντιστοιχήσουμε στην περιπτωσιο-λογία της εγκ. ΠΟΛ.1002/31-12-2014 τότε η υπόδειξη είναι για τους εκμεταλλευτές «χώρου διαμονής» [που ούτως ή άλλως δεν προσδιορίζονται στην εγκύκλιο]. Ειδικά για τους τηρούντες βιβλία με την διπλογραφική μέθοδο υπάρχει και η περίπτωση της παρ. 4 περιπτ. γ’ του άρθρου 1 της ίδιας εγκυκλίου για συναλλαγές “επί πιστώσει”.

Αναδημοσίευση από https://www.e-forologia.gr/

Το νέο πλαίσιο για τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις

2. Η λογιστική κοινότητα

Σχετικά

Leave A Reply

2. Η λογιστική κοινότητα

Μοιράσου το:

Σχετικά

Related Posts

Ψηφιακή έκδοση και διαβίβαση παραστατικών διακίνησης. (Δ’ & Ε’ Μέρος)

Η ελληνική (άδικη) συνταγή για τους φόρους: Πρωταθλητισμός σε έσοδα από… εισφορές, ΕΝΦΙΑ και ΕΦΚ

Υπολογισμός υπεραξίας μεταβίβασης εταιρικών μεριδίων σε απλογραφικά βιβλία

Leave A Reply