Σπιτονοικοκύρης και ενοικιαστής: Τι ισχύει νομικά- Ερωτήσεις και απαντήσεις

Όλες τις παραμέτρους  διακιωμάτων και υποχρεώσεων ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών, προβλέπει η Ελληνική νομοθεσία, που αν τα τηρήσουν και οι δύο πελυρές, δεν θα ααναγκαστούν να ζητήσουν λήξη της μίσθωσης ή της εξώσεως.

Ειδικότερα ισχύουν τα ακόλουθα:

Υποχρεώσεις και δικαιώματα Σπιτονοικοκύρη και Ενοικιαστή σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα

Υποχρεώσεις Σπιτονοικοκύρη 

• Να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε, την ημέρα που συμφωνήθηκε
• Να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για αυτή τη χρήση καθ όλη τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης
• Να πληρώνει τυχόν βάρη και φόρους, που αφορούν το μίσθιο
• Να πληρώνει στον ενοικιαστή τυχόν αναγκαίες δαπάνες που ο ενοικιαστής αναγκάστηκε να κάνει στο μίσθιο

Δικαιώματα Σπιτονοικοκύρη 

• Να αναμένει την καταβολή του ενοικίου στο χρόνο που έχει συμφωνηθεί
• Εάν δεν καταβάλλεται το ενοίκιο έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση με τον τρόπο που θα αναλυθεί κατωτέρω. (Να σημειωθεί ότι η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο ενοικιαστής πριν περάσει η προθεσμία που θα του ταχθεί από το εξώδικο καταγγελίας, καταβάλλει το καθυστερούμενο ενοίκιο μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. )
• Έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο ενοικιαστής, παρά τις διαμαρτυρίες του, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.
• Να ζητήσει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής παρακρατεί το μίσθιο, μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης.

Υποχρεώσεις Ενοικιαστή

• Να καταβάλει το ενοίκιο στη συμφωνημένη ημερομηνία. Ο ενοικιαστής δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του ενοικίου αν δεν χρησιμοποιεί το ακίνητο, από λόγους που αφορούν τον ίδιο.
• Να αποδώσει το μίσθιο, όταν λήξει η σύμβαση μίσθωσης στην κατάσταση που το παρέλαβε
• Να προβαίνει στη συμφωνημένη χρήση του μισθίου

Δικαιώματα Ενοικιαστή  

• Εάν κατά το χρόνο της παράδοσής του μισθίου στον ενοικιαστή, το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του ενοικίου.
• Αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Το ίδιο ισχύει και αν ο σπιτονοικοκύρης γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης.
• Σε κάθε περίπτωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως στον ενοικιαστή, ολικά ή μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση ή που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε, ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να τάξει στο σπιτονοικοκύρη εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και, αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, να καταγγείλει τη μίσθωση.
• Όταν αποβιώσει ο ενοικιαστής, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση. Στην περίπτωση, όπου το μίσθιο χρησίμευε, όσο ζούσε ο μισθωτής, ως οικογενειακή στέγη ζει κατά το χρόνο του θανάτου του ο σύζυγός του, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη μίσθωση περιέρχονται αποκλειστικά σ’ αυτόν, ο οποίος δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση.

Για να γίνουν περισσότερο κατανοητά τα παραπάνω, ακολουθούν απαντήσεις σε συνήθεις ερωτήσεις που τίθενται συχνά από τα μέρη.

Ποιες βλάβες πρέπει να επιδιορθώσει ο σπιτονοικοκύρης με δικά του έξοδα;
Ο ενοικιαστής δεν υποχρεούται να πληρώσει για τυχόν φθορές ή μεταβολές,  που προκλήθηκαν στο μίσθιο και οι οποίες οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Για κάθε φθορά όμως πέρα από τη συμφωνημένη χρήση, ο σπιτονοικοκύρης έχει κατά του ενοικιαστή αξίωση αποζημίωσης.

Τι γίνεται σε περίπτωση που ο ενοικιαστής οφείλει ενοίκια; Πότε πρέπει ο σπιτονοικοκύρης να του κάνει έξωση και πώς να τα διεκδικήσει;
Το πιο άμεσο μέσο που προτείνεται σε αυτή την περίπτωση είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου στην οποία παράλληλα ο σπιτονοικοκύρης αιτείται και την απόδοση των καθυστερημένων ενοικίων. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται εξώδικο, ώστε ο ενοικιαστής να δώσει τα χρωστούμενα ενοίκια και κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Εάν ο ενοικιαστής δεν πληρώσει τα ως άνω, ο σπιτονοικοκύρης καταθέτει  αίτηση στο δικαστήριο (διαταγή πληρωμής )15 ημέρες μετά το εξώδικο. Εφόσον η διαταγή εκδοθεί, τότε ο ενοικιαστής οφείλει να παραδώσει το μίσθιο εντός είκοσι (20) ημερών στο σπιτονοικοκύρη, άλλως ακολουθεί η διαδικασία της βιαίας αποβολής.

Πότε πρέπει ο σπιτονοικοκύρης να επιστρέψει την εγγύηση;
Ο σπιτονοικοκύρης δεν είναι υποχρεωμένος να επιστρέψει στον ενοικιαστή την  εγγύηση, σε περίπτωση που  το σπίτι  έχει φθορές, που δεν προκλήθηκαν από τη συμφωνημένη χρήση) ή σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο δεν έχει τηρηθεί κάποιος όρος της σύμβασης. Σε διαφορετική περίπτωση, αν έχει δηλαδή ο ενοικιαστής τηρήσει όλους τους όρους της σύμβασης, τότε ο σπιτονοικοκύρης επιστρέφει πίσω την εγγύηση.

Μπορεί ο ενοικιαστής να «σπάσει» το συμβόλαιο πρίν τη λήξη του και τι κυρώσεις έχει;

α)Στην περίπτωση σύμβασης ορισμένης διάρκειας:
Εάν ο ενοικιαστής σπάσει το συμβόλαιο πριν από τη λήξη του συμβολαίου, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο  ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το, μέχρι τη λήξη, υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο.

β) Στην περίπτωση σύμβασης αόριστης διάρκειας:
Στη μίσθωση με αόριστη διάρκεια η καταγγελία εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, γίνεται: Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού ή ακινήτου που έχει οριστεί με την ημέρα πριν από μια τουλάχιστον ημέρα. Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού πράγματος που έχει οριστεί κατά εβδομάδα ή κατά μακρότερα διαστήματα, τουλάχιστον πριν από τρεις ημέρες. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά εβδομάδα, τουλάχιστον πριν από πέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος της εβδομάδας. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους.

Συνέπεια της ως άνω καταγγελίας είναι η λήξη της μίσθωσης.

πηγή:http://ergasianews.gr/